杭州西溪湿地私家公馆项目前期定位营销策划方案.ppt

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1、杭州西溪项目西溪湿地·私家典藏项目初步营销策略项目定位初探项目特性分析项目市场环境提　　要项目初步营销策略项目定位初探项目特性分析项目市场环境提　　要市场环境金融、信贷、土地、税收、住房供应结构…2006年：房地产市场的宏观调控深化年房地产产业在国民经济中的支柱作用“90/70”标准的模糊化解读……市场的“大起大落”不是调控的目标积极看待当前的房地产市场总体社会及经济发展状况杭州市GDP连续6年保持高速增长，2006年实现生产总值3440.99亿元，同比增长14.3%，人均GDP为51871元，增幅达16.6%

2、，连续多年保持在10%以上。按国际经济组织统计表明，经济增加速度大于5%的杭州，其房地产市场将保持高速、平稳增长状态。市场环境经济运行情况良好消费指数进一步提高至2006年11月累计，杭州市零售总额突破千亿元大关，达1008.4亿元，同比增长13.9%，已高于2005年全年数。2006年市区居民人均可支配收入超过19000元，比去年增长14.6%，其中消费性支出人均13208元，同比增长6.6%。从1-11月市区居民现金支出构成看，居民各种投资支出迅猛增长。调查资料显示，1-11月市区居民购买住房支出人均746

3、元，比去年同期增78%。市场环境2006年杭州整体房地产市场回顾2006年杭州商品住宅销售27669套，面积341.85万平方米，同比分别上升34.8%和38.9%。2006年杭州商品住宅预售平均价格为7759.2元/平方米，同比下降了0.46%。销售量稳定，市场刚性需求凸现，且仍大量存在价格基本保持稳定2006年前三季度房地产开发完成投资265.04亿元，增长13.5%，增幅同比下降15.8个百分点；但占限额以上固定资产投资的比重达32.8％，同比提高3.5个百分点；总体投资回升，市场活力有所增强市场环境市场

4、理性的另一面排名楼盘名称销售量（套）区块排名楼盘名称销售量（套）区块排名楼盘名称销售量（套）区块1杭州大世界五金城1141江干区18锦昌文华387拱墅区35风情苑238滨江区2盛元·慧谷877滨江区19现代印象广场386滨江区36浅水湾城市花园232拱墅区3风雅钱塘768滨江区20春江时代花园376滨江区37金色家园232上城区4天阳·美林湾710拱墅区21金基·晓庐367江干区38兰韵天城231西湖区5理想·伊萨卡655下沙开发区22观邸国际寓所350滨江区39金都华府230上城区6广宇·西城年华593西湖区

5、23云溪香山343之江区40超级星期天公寓228滨江区7倾城之恋548滨江区24浅草名苑335江干区41赞成·林风224上城区8新城国际花园545江干区25银马公寓314西湖区42三华·天运219江干区9联合·世纪新筑485拱墅区26世贸丽晶城花园287西湖区43景上公寓219拱墅区10瑞立·中央花城479滨江区27新青年广场283拱墅区44江南豪园217滨江区11倚天·盛世钱塘461江干区28枫华府第276西湖区45瑞丰格林苑214上城区12颐景园457西湖区29凯恩·西湖金座271上城区46华都·兰庭国际2

6、09西湖区13海天城445下沙开发区30燕语林森公寓263滨江区47东方金座205上城区14梦琴湾佳苑422下沙开发区31天元公寓257下沙开发区48盛德欣苑201拱墅区15南岸晶都花园412滨江区32彩虹城255滨江区49金色海岸198上城区16美都广场407拱墅区33和睦苑二期248拱墅区50绿洲花园191下城区17南肖埠·御景苑392江干区34金海·香槟湾246江干区从2006年杭州市区各个区块楼盘成交量看，其销售排行榜前五十个楼盘（约占有成交记录楼盘的30%）总成交量达18529套，约占总成交量的72%

7、。3/7效应凸显：30%的明星楼盘其成交量占到了总成交量的72%。市场环境市场理性的另一面2006年杭州楼市，不乏销售走高的楼盘，比如瑞立·中央花城、天阳·美林湾，在市场逐渐理性的情况下，性价比高，产品符合市场刚性需求，是这些楼盘走俏市场的原因。热销楼盘不断豪宅销售的不俗表现2006年杭州个别高档楼盘，如东方润园、滨江·金色海岸、世贸丽晶城·欧美中心等楼盘，楼盘品质、产品的高端定位，以及配套顶级物业服务是这些楼盘热销的重要原因。市场环境杭州房地产市场发展前景依然较好，基础稳固。房地产市场，尤其是中高端物业市场潜

8、力巨大。城西板块整体市场状况三墩板块蒋村板块紫金港板块文教板块闲林板块周边热点板块生活魅力搜寻竞争分析浓厚的居住氛围，近两年的热点板块，是杭州房产开发启动较早的区块，以三墩镇为依托的生活配套已日益完善，区域内大盘较多，居住氛围将在未来集中交付的两三年内形成。闲林有连绵的山地、大型湿地公园、成片水域，自然环境优美，开发楼盘以低密度、低容积率产品为主。是“杭城边上的又一诗意地”，但基础配套