水金欧洲小镇项目二期开盘前期营销策略方案

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1、水金·欧洲小镇二期开盘前期营销策略方案一：项目背景本案在沙河早已拥有一定的知名度，一期项目大部分为两房产品，而到访客户的购买意向以三房为主。针对此情况，在销售和推广策略上对两房产品进行了“中国好两房”、“多功能两房”等专门包装推广，市场反应不明显。针对前期剩余两房产品，首先从时间上来看:两房已在线上强推数月，市场基本已知道项目在售两房信息，在没有太大的优惠让步及价值点出现，难以在短时间内完成销售；其次从公司回款安排上考虑：沙河客群还是以三房客户为主，再推两房对回款并无太大帮助；再者如两房产品在价

2、格没有太大让步的情况下去化会相对滞后。两房整体策略上为：在价格不能做出很大让步的情况下，从时间、项目发展及必要性上看，两房暂时转为线下销售，通过二期三房的销售带动一期剩余两房销售。依据目前的工程进度，建议现阶段线上主推三房，线下引导销售两房，近期工作重点放在三房的蓄客方面。将二期一批的开盘一炮打红，实现开盘时资金的快速回笼，同时以三房的销售带动两房的去化。为了让客户对本项目坚定信心，有效抓住客户群，向市场公开发售VIP卡可将意向客户转换为有效客户，推动二期开盘的开门红。根据二期VIP卡销售情况确

3、定公开开盘选房时的均价水平。二：认筹时间时间节点铺排12.222014.1.110.27VIP客户升级，并进行房源预选算价二期6#8#盛大开盘，集中解筹二期6#8#接受认筹具体预选和开盘时间以工程进度为准三：认筹目的1.在项目二期开盘前确定意向购房客户，防止已登记客户的流失。2.在正式发售前取得较好的客户积累，为正式开盘打好底气。3.通过前期推广沙河民众对欧洲小镇已有一定认知，趁势推出VIP认筹，先到先得的观念和认筹优惠势必影响徘徊客户下定。四：营销推广策略1．蓄客策略1）、认筹方式方式：客户直

4、接购买VIP卡。鉴于本案二期推广、蓄客周期很短，缺乏足够的推广宣传周期。而本案要想打响开门红，就必须积累较多的VIP客户，因此在VIP卡购买上降低门槛，并增加优惠力度。建议采用“5000抵20000”形式。这样降低门槛，吸引更多可能买三房的客户购卡，迅速积聚人气，快速去化。意向客户在认筹期间直接到营销中心登记办理缴纳诚意金购买水金·欧洲小镇二期5000抵20000万VIP卡，在认购期间选房成功后，诚意金在签定合同时抵总房款。VIP卡号不作为选房序号，选房不成功，VIP卡所有权限失效，不计利息。1

5、、欲购房客户在认筹期购买水金·欧洲小镇二期VIP卡。2、开盘前指定日期预选算价确定客户诚意度。VIP卡在认购选房未成功的前提下，持卡者可于开盘1星期后30个工作日内前来退卡，诚意金5000元无息退还。具体认筹流程如下：阅读VIP会员申请须知签署VIP会员申请书收取诚意定金（开收据）申请回执存档发放VIP卡现金交财务出示身份证填写VIP申请书交诚意金人民币5000元整交客户：VIP卡VIP会员申请书诚意金收据2）、认筹礼品同时为了促进客户认筹，可对认筹客户赠送精美礼品。（建议秋冬季节毛毯做为礼品）

6、2、推售策略本次二期一批房源有2栋住宅（6#、8#），共计房源88套，为一梯两户的小高层三房户型和顶楼复式户型。两栋房源在户型及位置上无较大差别，前期采取整体认筹的形式蓄客，为了避免客户在开盘时对楼栋的关注从而影响成交，此次认筹，在蓄客上建议采取“重户型，轻楼栋”的方式进行，即在介绍时，以户型介绍为主，弱化客户对楼栋的过分关注。同时由于本批房源两栋间产品上基本一致，故推售策略上采取不分楼栋，整体认筹，根据实际认筹蓄客情况再确定开盘推售货量及楼栋进行。3、客户策略在项目前期房源已售60余套的基础上

7、，加推二期一批三房房源的认筹，确保本批房源一炮而红，建议本次认筹采取全民转介和老带新的方式同步进行，同时置业顾问大规模撒网Call客。全民转介：无论是否本案客户，只要介绍一名客户在本案购买二期VIP卡即可获得礼品一份（建议为食用油）；老带新：因项目前期房源已售60余套，而且乡镇入城客群有扎堆购买比邻而居的购买习惯，建议本次认筹采取老带新的方式进行，即已签约成交的业主介绍一名客户购买二期VIP卡即可获得礼品一份（同上全民转介礼品），被介绍客户购房成交后再送业主一份礼品（如现金奖励或者一年物业费等）

8、Call客：置业顾问电话邀约前期来访客户，告知VIP认筹信息。邀约客户27日当天来到VIP认筹活动现场。另通过银行、小区物业等方式寻找一些目标客群号码，进行购买，针对这部分潜在客群进行电话邀约。4、活动策略——每两周举行一次暖场活动为了在项目重新启动蓄客当天最大化认筹效果，同时从节约营销成本和可执行性上考虑，建议每两周一次于项目临时营销中心举办暖场活动，将前期住宅认筹客户、诚意客户邀约到现场，以互动性较强的DIY活动、抽奖活动提升现场销售氛围，同时利用活动信息有效释放销售信息，提高活动当天来访来