戴德梁行西安利君时代策划方案

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1、目录　　1、前言2、西安市经济及商用物业市场简析2.1西安市经济发展状况及写字楼行业态势2.2可类比项目调研3、项目客观条件分析3.1建筑设计指标3.2项目优点与缺点分析4、项目定位及策划主题4.1项目定位系统4.2项目主体部分功能规划4.3项目策划主题5、销售操控系统5.１分段销售及目标5.２整、散楼层分段销售调控5.３建议租赁定价系统5.４建议销售定价系统5.5制胜租售策略6、项目包装及推广宣传建议6.1有针对性的项目选出推广建议6.2项目包装及推广工具6.3宣传推广渠道—效用分析及可用性建议7、项目

2、经济效益分析7.1租售收支现金流转预算7.2租售条件设定8、建议合作方案7.1业绩选介7.2资源优势7.3建议合作方案9、结语1.前言本建议书乃“戴德梁行”为“西安利君置业有限公司”所开发位于西安市未央路的“利君v时代”项目，按房地产市场专业营销策划特式，并发挥敝司的专长优势，且结合贵项目的综合特点，所针对性编制的“市场策划及销售建议方案（简案）”。有鉴于西安市目前写字楼市场销售之颓势，而商业项目竞争也日趋激烈，故如何为本项针对性厘定一不落俗套，且可切实执行的策划主题，实为本项日后在租售招商管理市场上能否

3、脱颖而出的关键。敝司深信自身具专业及实际的策划识见及能力资源，能提供最切合项目条件的特色主体策划包装，并可启动敝司国内外的客户网络，通过专业高效的租售经营管理建议，并以我司管理核心人员在国内外的市场公信力广邀同业主推本项，务求在最短周期内以最合理的成交价达到租售业绩目标。鉴于本项目运作的特殊性，本建议书纯属提案性、建议性内容，望能与贵司领导交流、探讨实际执行之可行性及建议合作服务内容；然而，必须明确指出的是，所附内容及资料纯属商业机密，并仅供封面列明之呈阅方审阅及参考之内，在未得到敝司的书面认可前，任何人

4、士或其他项目均不得擅自使用或将本文内容外泄。敝司尽可能确保所附内容及资料的完整及真实，并不承担任何法律责任。若欲获取进一步资料及商讨委托细则，请与敝司管理人员联系。2.西安市经济及写字楼市场简析2.1西安市经济发展状况及写字楼行业态势2.1.1西安市经济发展状况“十五”期间西安经济始终保持快速、协调、健康发展的良好态势，综合经济实力显著增强。2004年西安市生产总值历史性地突破1000亿元大关，达到1095.87亿元，预计2005年达到1265亿元，比“十五”预期目标高出95亿元，比“九五”期末的2000

5、年高出622亿元，年均增长13.4％，高于全国和全省的平均水平。综合实力的不断增强为“十一五”社会经济的持续快速发展奠定了良好的基础。“十五”时期，西安市完成全社会固定资产投资2544.2亿元，比“九五”时期增加了1728.5亿元，增长了2.1倍。西安市按照“中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展”的要求，合理调整城市功能布局，加快了高新技术开发区、经济开发区、曲江新区以及阎良航空产业基地、西安浐灞渭生态园等园区建设。06年实现社会消费品零售总额突破RMB900亿，相比’05年同期增长15%，绝对值于西北

6、五省区省会城市中位居第一（占总值48%）。商贸业已成为西安经济发展的支柱产业。2.1.2西安市写字楼市场总体情况l写字楼区域分布及发展趋势西高新：西高新是西安最为集中的商务办公区，也集中了西安大多数的中高档写字楼，从高新国际商务中心对接世界500强开始，到高科广场、华晶商务广场、创业广场、企业壹号公园、海星城市广场等项目在盯紧西高新已有企业的同时，也都把眼光投向了更广阔的国内大型企业上，写字楼市场的客户资源逐渐呈现紧张趋势。同时，各个写字楼也在配套、设备和办公环境上、智能化、高科技等服务配套上做足功夫，楼

7、顶停机坪、数千平方米的大型广场、经理人沙龙、超豪华大堂、高速国际名牌电梯、国际时尚商务会所等，让西安写字楼的配套不断升级，整体均价在6000元/每平方米左右。城内：西安城内的区域是西安商业ＣＢＤ的真正所在，成熟的区域环境和四通八达的交通条件，使得该区域依然是写字楼供应和需求的焦点。目前该区域的写字楼多集中在北大街和和平门里一线，最大的优势是相关的商业职能配套设施成熟而丰富，但整体的办公氛围并不好。整体均价6000元/㎡，租金基本在35——45元/㎡。城北：城北商住楼、写字楼主要沿迎宾大道（未央路）呈线形分

8、布，因此这里办公气氛相比其他地区并不浓。并且受到区域成熟度影响，这里的项目大多数都打出商住楼概念牌，而推向市场的纯写字楼比较少。商住两用的楼在这样区域需求量很大。主要是由于商住的价格一般要比纯商务写字楼的价格便宜（总价相差30%左右），且更适合于中小型企业办公。城南、城东、城西：城南、城东、城西毕竟不是西安市的重要CBD区域。其中城南的写字楼集中在长安路沿线，城东则基本是零散分布，以靠近市场为多，东关正街被人认为是它的CBD区