物业管理政策法规

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1、物业管理政策法规本课程考试题型一、单项选择题二、多项选择题三、判断题四、案例分析题第一部分物业管理法概述第一节我国物业管理的现状一、我国物业管理存在的主要问题物业管理对促进国民经济的发展以及人民群众居住质量的提高发挥了积极而重要的作用。主要表现在以下方面：一是改善了人民群众的居住条件，提高了人民群众的居住质量。二是维护了社区的安定团结。三是有利于扩大就业和实施再就业工程。四是刺激了城镇居民服务消费支出的增长。五是推动了社区精神文明建设。存在的问题主要表现在以下方面：一是法制建设滞后，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清二是建设与管理职责不清，缺乏有效衔接。一些房地产开

2、发企业在房地产开发建设中遗留的工程质量问题、设计不合理、车位配套不足等，很多都是在物业使用中暴露出来的，加上一些房地产开发企业为了促进销售，追求短期效益，在房屋销售阶段对物业管理作出不切实际的承诺，使得物业服务企业在物业服务阶段承担了本应该由房地产开发企业承担的一些责任，给后期的物业管理工作造成很大的困难和压力。三是尚未形成规范的市场机制，物业服务企业经营活动不规范。四是业主委员会的运作缺少监督和制约。五是房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金管理不落实。六是国有大中型企业、事业单位物业管理推进缓慢。七是物业管理行业人员素质偏低，人才缺少。二、我国当前规范和发展物业管理的重

3、点工作立法。国务院颁发的《物业管理条例》其立法目的之一，就是为了规范物业管理活动。上海：2009年6月27日清晨5时30分左右莲花河畔景苑13层楼宇倒塌第二节物业管理法的概念、体系和物业管理立法一、物业管理法的概念物业管理法：是调整物业管理法律关系的法律规范的总称。物业管理法的概念可以从广义与狭义两方面理解。通常所说的物业管理法是广义的概念。二、我国物业管理法的体系概述我国物业管理法的体系：是指由我国现行有效的有关物业管理的全部法律规范组成的统一整体。我国物业管理法的体系框架：形式：物业管理法的规范存在形式——法的渊源1．宪法宪法是国家的根本大法：由国家最高权力机关即全国人

4、民代表大会制定的2．法律制订机关：国家最高权力机关即全国人民代表大会及其常务委员会基本法律：《民法通则》、《物权法》基本法律以外的其他法律：《合同法》、《公司法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》3．行政法规制订机关：国家最高行政机关即国务院——《物业管理条例》（物业管理方面第一部）4．行政规章：部门规章（部颁规章）制订机关：是国务院所属部委《城市新建住宅小区管理办法》（33号令）（物业管理方面第一部）、《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《住宅专项维修资

5、金管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》5．地方性法规制订机关：省级和较大市的人民代表大会及其常委会较大市（15个）：青岛、成都、西安、长春、济南、大连、南京、沈阳、广州、深圳、杭州、哈尔滨、宁波、武汉、厦门在福建省：《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》、《厦门市住宅区物业管理条例》6．地方政府规章制订机关：省、自治区、直辖市、省会城市和较大市的人民政府省政府：《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法的通知》、《福建省保安服务管理办法》、《福建省建筑装修管理暂行办法》福州政府：《福州市物业管理移交办法》、《福州市住宅

6、小区物业管理基本金管理暂行规定》厦门政府：《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》7.其他规范性文件制订机关：无权制定部门规章、地方性规章的行政机关省建设厅：《福建省物业管理招标投标暂行办法》、《关于加强业主大会制度建设的若干意见》、《福建省商品房住宅专项维修资金使用暂行办法》、《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（试行）》省物价局、建设厅：《福建省物业服务收费管理办法》市房管局：《福州市住宅专项维修资金使用暂行规定》市物价局、市房管局：《福州市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》此外：司法解释和国家政策，也是物业管理法律规范的表现形式。三我国物业管理

7、立法的历史沿革分水岭：《物业管理条例》（一）《物业管理条例》颁布前的物业管理制度建设特点：借鉴性、过渡性、针对性国家法规政策：Ⅰ城市新建住宅小区管理办法Ⅱ物业管理服务考评标准Ⅲ物业管理从业人员培训持证上岗制度Ⅳ《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》Ⅴ《物业管理企业财务管理规定》Ⅵ《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》Ⅶ《物业管理企业资质管理试行办法》Ⅷ《住宅室内装饰装修管理办法》（二）《物业管理条例》颁布后的物业管理制度建设特点：配套性、经验性、操作性全国性法规政策、地方性的法规政策制度P14第三节《物业管