土地增值税法律制度

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1、第十二章土地增值税法律制度第一节土地增值税概述一、土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人。二、土地增值税的征税范围1.转让国有土地使用权。2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。三、土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：1.增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。2.增值额超过扣除项目金额50％、未

2、超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。3.增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。4.增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。上述四级超率累进税率，每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例，均包括本比例数。第二节土地增值税应纳税额的计算一、土地增值税应纳税额的计算（一）土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。其计算公式为：增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目1、确定转让房地产取得的收入2、确定扣除项目土地增值税的扣除项目包括：1.取得土地使用权所支付的金额。2.开

3、发土地的成本、费用。3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。4.与转让房地产有关的税金。5.财政部规定的其他扣除项目。（二）土地增值税应纳税额的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。在转让房地产的增值额确定之后，按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别的部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得出的每一级的应纳税额相加，得到的总数就是纳税人应缴纳的土地增值税税额。土地增值税应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）为了简便土地增值税的计算，一般可采用速算扣除法计算，即可按总的增值额乘以适用

4、的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法，直接得出土地增值税的应纳税额，具体的计算公式分别是：1.增值额未超过扣除项目金额50％的：土地增值税税额＝增值额×30％2.增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的：土地增值税税额＝增值额×40％一扣除项目金额×5%3.增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的：土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％4.增值额超过扣除项目金额200％的：土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％以上公式中的5％、15％和35％，均为速算扣除系数。【例1】某纳税人取得转让一处旧房地产收入

5、900万元，其取得土地使用权支付的金额为150万元，当地税务机关确认旧房的评估价格为335万元，支付房地产评估机构评估费10万元，支付给中介机构中介费9万元，缴纳与转让有关税金45万元。请计算该纳税人应纳的土地增值税税额。解：（1）收入总额900（万元）（2）扣除项目金额=150+335+10+45=540（万元）（3）增值额=900-540=360（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率=360÷540×100%=67%（5）应纳土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%=360×40%-540×5%=117（万元）【例3】某房地产开发公司建造并

6、出售了一幢写字楼，取得销售收入1500万元（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%、印花税税率为0.5‰）。该公司为建造该写字楼支付的地价款为150万元，建造该写字楼花费的房地产开发成本为250万元（该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出）。假定该公司所在地政府确定的房地产开发费用扣除比率为10%，请计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税。解：（1）收入为1500万元（2）准予扣除项目金额：地价款150万元；房地产开发成本250万元；房地产开发费用=（150+250）×10%=40（万元）；与转让房地

7、产有关的税金为1500×5%×（1+7%+3%）+1500×0.5‰=83.25（万元）；从事房地产开发的加计扣除额为（150+250）×20%=80（万元）。总计准予扣除项目的金额为150+250+40+83.25+80=603.25（万元）（3）转让房地产的增值额=1500-603.25=896.75（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率=896.75÷603.25×100%=148.7%（5）应纳土地增值税税额=896.75×50%-603.25×15%=357.8875（万元）二、土地增值税减免税和征收管理（一）减、免税（1）纳税人建造普通标准

8、住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（2）