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1、水东项目前期策划报告2006.051报告目录社会经济背景1项目区位与开发条件分析2市场环境分析3SWOT分析4项目初步发展方向建议52Part1社会经济背景3茂名经济概况4GDP总量茂名2005年国民生产总值为807亿元,增长率为15.1%,作为广东西翼“油城”，其经济基础较珠三角差，但在广东其它城市中处于前列，且有良好的发展潜力。5产业结构第一产业增加值192.51亿元，增长6.7％；第二产业增加值316.71亿元，增长17.3％；第三产业增加值298.09亿元，增长18.4%，三大产业比例构成为23%：39%：36%，农业所占比例较高，但二、三产业有较好发展势头。第三产业中
2、旅游及餐饮业比较发达，全年旅游业总收入48.48亿元，增长21.0%。其中旅游外汇收入676.39万美元，增长21.2%。星级宾馆开房率66.7%。6人均可支配收入2005年茂名市人均可支配收入为9252元，比上年增长11.9%,与珠三角相比差距接近一倍，与其它城市相比则较为接近。7电白水东社会经济概况8GDP迅速发展，民营经济强大近年电白经济迅速发展，增长速度快，2004年全县生产总值121.57亿元，增长12.3％。2003年本地生产总值在全省68个县市中排行第12位，人均生产总值排行第20位。民营经济发达,2003年占经济总量的89%。年份2002年2003年2004年国
3、民经济总量92.67亿元104.35亿元121.57亿元增长速度10.2%11.5％12.3％9产业结构2004年水东城市产业结构图2003年水东城市产业结构图三大产业结构比较平均,农业仍占较高比例,但第三产业与第二产业同步发展,反映当地消费比较发达,主要是”外地赚钱,本地消费”现象明显,同时,旅游业也比较发达.10人口分析2004年年底,电白县总人口为123万人,非农业人口为34万，其中水东镇已占37%。2004年年底，水东镇总人口为128870人，基本上为非农业人口。水东镇将并入茂名市区,2010年茂名市区人口将达120万人,较当前约增加50万人,新增人口将分流于水东镇,因
4、此当房地产市场具备广阔发展空间。电白县政府中心广场11人民生活水平电白县2004年职工平均货币工资为10708元，与珠三角其它发达城镇及当地区、市相比差距不大，因此当地人民具备一定的消费能力。资料来源：统计年鉴电白储蓄存款余额69.4亿元，主要集中于水东，当地具备较强的投资能力。电白、水东较多外出经商人士，在外赚钱，本地消费，因此当地消费能力强。12商业、饮食业概况2004年电白全县社会消费品零售总额34.5亿元，增长14.3%，主要集中于水东镇，其中餐饮及住宿所占比例均比较大。与番禺部分城镇相比，当地商业消费比较发达。地区电白茂港区信宜市高州市大岗黄阁市桥大石零售业(亿元)3
5、4.517.444.9046.78.276.0644.1229.2增长率14.3%12.1%13%13.2%24.8%22.43%--21.8%13挖掘冼夫人文化，做强滨海旅游业水东湾海滨浴场冼太夫人碑锦盖山中万景千电白为中国巾帼英雄第一人冼夫人的故里，俚族风情文化、文物古迹文化、爱国文化底蕴丰厚。电白旅游资源丰富,县政府拟以冼太夫人文化为龙头，配合龙头山、水东海堤、放鸡岛等景点建设，打造别具特色的滨海旅游格局。放鸡岛、中国第一滩等旅游项目已正式开放。14水东民营经济发达，且在外经商人士多，因此有较强消费力的富裕阶层也比较多，他们对产品的质素要求也比较高。茂名、水东以饮食、零售
6、为主的第三产业相对比较发达，消费意欲较强，特别是随着旅游业的发展，规划人口增加，经济提升，消费需求将会增加并升级。旅游业的发展可带动住宅、旅业、商业等房地产需求；作为当地标志性大型房地产项目，也可与冼夫人文化品牌、滨海旅游业协调发展。启示15Part2项目区位与开发条件分析16项目开发价值增值性：打造重化基地，撤镇建区，建海滨旅游城市，茂名、水东城市地位提升，项目增值潜力大。便捷性：路网发达，内外交通联系便捷。集聚性：邻近城区中心，市政、生活配套集聚，附近有较多自建别墅。规模性：项目占地约200亩，后续尚有几百亩可开发用地，规模效应明显标志性：项目为当地大规模、上档次、综合性优
7、质形象项目稀缺性：唯一性17项目开发不利条件项目周边视野虽然比较开扬，但缺乏硬性景观资源的支撑；项目外围多为低档次的厂房和自建别墅建筑，环境一般项目西边、南边为交通主干道，噪声、灰尘影响较大；项目需配套农贸市场，会影响项目形象及档次；项目地势不平，增加平整成平。18水东是粤西的重要交通枢纽，茂名规划中的市中心，城市增值潜力大，而本项目位处商业中心旁，内外交通便捷，位置优越，且项目规模大，适宜建当地标志性建筑。启示19Part3市场环境分析20住宅市场分析21茂名住宅市场概况茂名市商品房变化情
