温塘项目前期策划报告

《温塘项目前期策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、河北卓达住宅集团温塘项目前期定位策划报告摘要：本项目前期总用地约500亩，其中征用土地347亩，租赁用地150亩，租赁时间为70年。项目出售物业主要建设在征用土地上，包括度假公寓、迷你联排别墅、townhouse等，容积率为0.6以上。租赁用地主要用于建设景观、酒店、会所、独栋/双拼别墅、小木屋别墅等，其中会所规划建筑面积约为6500平方米左右。项目以“人与自然和谐共生”为主题，“健康、自由、活力、浪漫的花园度假生活型态”为主诉求，打造休闲、度假、居住、养生、娱乐等多功能的托斯卡纳（托斯卡纳在欧洲是众盼所归的理想家园，托斯卡纳地区位于意大利中西部，拥

2、有深厚的文化底蕴）风情社区。作为占地百亩以上的大型度假社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求。而在石市郊区畅销的Townhouse产品在温塘市场并未出现，建造townhouse要求的容积率低，建造成本较高，且能否被消费者接受还不能确定，入市有一定的风险性。鉴于此，拟定两个方案进行经济核算比较(只核算347亩征用土地的收益，租赁用地150亩不计入核算数据内)。物业类型所占土地面积比例容积率方案一方案二多层度假公寓70%60%0.9迷你联排别墅30%25%0.6Townhouse015%0.439————追求

3、卓越德达天下————河北卓达住宅集团方案一：建筑形式多层度假公寓迷你联排别墅合计建筑面积（万平方米）14.5744.16418.738销售均价（元/平方米）18002000------成本(万元)22545.016744.0129289.02收入(万元)26233.208328.0034561.20利润(万元)3688.191583.995272.18利润率16.36%23.49%18.00%方案二：建筑形式多层度假公寓迷你联排别墅townhouse合计建筑面积（万平方米）12.4923.471.38817.35销售价格（元/平方米）18002000

4、2300--------成本(万元)19324.295620.012399.3027343.60收入(万元)22485.606940.003192.4032618.00利润(万元)3161.311319.99793.105274.40利润率16.36%23.49%33.06%19.29%39————追求卓越德达天下————河北卓达住宅集团方案一、二利润对照表方案方案一方案二总成本29289.0227343.60总收入34561.2032618.00利润5272.185274.40利润率18.00%19.29%结论：由以上对照表分析可得，方案二比方案一

5、少投入1945万元，利润多2万元，单从经济核算结果看，方案二优于方案一；方案二中的townhouse产品的土地成本大，市场接受度有限、风险大，并且公司此类产品线较多，形成一定的产品线重叠。鉴于townhouse产品市场风险考虑，后期应随着市场的成熟度和接受度，再适当的调整该产品的比例。另外，温塘区域内的可开发的产品线比较单一，而本项目又属于远郊景观型高品质物业，所以在规划和景观塑造上应该加强，从而使前期的产品以高性价比脱颖而出，形成强有力的品牌形象。住宅集团产品研究部2006-2-2139————追求卓越德达天下————河北卓达住宅集团目录前言6第一

6、部分温塘房地产市场分析7一、温塘镇房地产市场现状7（一）开发情况7（二）开竣工情况7（三）销售情况7（四）空置情况8二、温塘房地产市场销售分析8三、房地产市场趋势9（一）价格趋势9（二）户型面积和设计趋势9（三）配套趋势10（四）规模及品牌趋势10第二部分竞争楼盘分析10一、温塘镇房地产市场调查10二、区域房地产市场特征11（一）畅销楼盘的特征11（二）滞销盘原因及不足12第三部分项目地块SWOT分析13一、项目优势13二、项目劣势13三、项目机会点13四、项目威胁及困难点14第四部分项目各项定位15一、目标客户群定位15二、主题思想16三、项目市场

7、定位17四、项目发展理念定位18五、产品定位19六、产品价格定位19第五部分项目规划建议20一、初步经济指标20二、项目规划规划理念2139————追求卓越德达天下————河北卓达住宅集团二、总体规划设计建议21（一）规划战略要旨21（二）规划设计建议22（三）规划设计院的选择28（四）产品设计建议29第六部分整合营销策略30一、近期市场特征30二、项目推广总体思路31三、销售推广策略32第七部分经济效益分析35方案一35方案二37两方案比较3939————追求卓越德达天下————河北卓达住宅集团前言项目位置本项目位于平山县境内的温塘镇，距石家庄市5

8、1公里，距平山县城20公里，辖区总面积98平方公里，辖区共43个行政村，2.3万人口，所在地域正是处于群山环