保障性住房物业管理问题探讨

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1、保障性住房物业管理问题探讨淮安新城房地产开发有限公司董事长、总经理蒋峰“十二五”期间,我国加大廉租房、经济适用房等保障性住房的建设力度,各地陆续建成了数量可观的保障性住房小区。这项政府为民办实事工程极大地改善了低收入群众的居住条件,赢得了社会群众的广泛赞誉。在这些保障性住房社区建成之后,普遍出现了物业管理的难点和焦点问题，具体将涉及到问题归纳为四个方面：政府政策性问题、物业管理行业问题、物业企业自身问题以及业主问题等，现对存在问题和解决对策作初步梳理和探讨。1保障性住房物业管理问题1.1保障性住房物业管理政策性问题。

2、保障性住房物业管理产业成熟度不够，物业管理相关法律法规体制不健全。滞后于物业管理行业的发展水平。从宏观层面来看，物业管理中最突出的问题是保障性住房物业管理缺乏健全、完善的法律法规体系，物业管理法制建设与行业发展水平不协调，致使物业管理的实践环节中，出现政府政策指导性的误区和盲点。例如，对业主以及业主委员会的监管存在真空区，不缴和欠缴行为缺乏有效约束；业主大部分为城市中低收入阶层，对物业管理的实际涵盖内容认知不够；物业服务行业监管网络未建立，缺乏物业服务矛盾协调机制和应急防御机制；6保障性住房物业管理模式单一；政府相关

3、职能部门应对物业服务费未进行调控；物业管理企业、业主和开发商的责任权利的划分不明确；物业管理的规范和合同不完备；物业管理费用的分摊不合理等等。由于保障性住房物业管理的法律法规在制订过程中，存在着滞后性，制订者缺乏对物业管理的客观认识和评价，没有综合考虑我国物业管理所处的特殊的社会历史背景，使得保障性住房物业管理法规与我国整体的市场经济环境的发展程度不相适应。此外，由于我国部分公民法律意识和法律精神的缺失，使得保障性住房物业管理法律规范在执行环节中存在着执行难，贯彻不到位的现象。1.2保障性住房物业管理行业问题。首先，

4、保障性住房的物业管理现状却不容乐观，物业管理行业存在的一大难题就是管理费用收缴难，拖欠现象严重，由于入住保障性住房的都是低收入家庭，导致物业服务企业物业费收缴率低下。而面对居高不下的人工成本、养护成本，物业服务企业收不抵支，当然，这由多种原因造成的。一是物业企业缺乏市场竞争意识，成本意识和风险意识淡薄，员工整体素质不高，高端专业人士配备不到位，对于费用的标准制定不科学，使得费用收缴相对较难；二是居民的消费观念比较滞后，经济承受力和物业收取存在差异，导致出现物业费用的拖欠、拒交等不良现象；此外，由于物业管理费用涵盖面较

5、广，涉及了私人服务、公共服务以及集体服务等，对于划分的界限不明确，出现费用分摊不合理，致使物业管理费用在收取时困难重重。　三是物业管理市场化程度偏低，在招投标环节缺乏规范的招投标制度，使得物业管理企业和业主之间没有形成科学有效的双向选择机制，最终制约了物业管理水平的提高。究6其原因，主要是物业企业与开发商在业主入住前期签订合同，而且由于合作的惯性导致出现开发商自主选择物业管理企业的情况，物业管理企业缺乏竞争意识和风险意识，使得管理水平很难提高；在招投标环节，由于部分投标企业缺乏经验，招投标双方忽略工程质量的控制，单纯

6、低价恶意竞标，在很大程度上影响了招投标整体效果。1.3保障性住房物业管理服务问题。物业服务企业的服务质量和管理效率是备受大家关注的话题，也是物业管理中的重要研究对象，因为它涉及了物业管理企业的管理体制和管理制度等方面的问题。企业往往依靠物业服务费这一单一的盈利模式维持生存。本身保障性住宅物业管理收费价格低，收费困难，利润低，加之此类项目经营用房地段偏僻，无法及时出租，预计可以用来贴补物业管理支出的的租金无法实现，导致服务的水平下降，服务内容大打折扣；另外，物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。新劳动法实行以来，劳动用

7、工成本居高不下、物业管理行业从业人员流动频繁等已经使得物业服务企业喘不过气来，尤其是对于承担保障性住房物业项目的企业来说，更是雪上加霜，导致企业抗风险能力较低；部分物业企业自身素质不够,管理水平不高，缺乏市场竞争能力,这些都是制约物业服务企业发展的瓶颈。1.4保障性住房业主方面问题。在业主方面，由于入住保障性住房的人群原本就是弱势群体，经济承受能力比较脆弱，加之保障性住房大都远离市中心，使得交通、生活成本上升，使许多居住在保障性住房内的业主不堪重负，导致物业服务企业物业费收缴率低下6；部分业主素质低，在小区内乱搭乱建

8、、绿地变成了菜地，毁绿种菜现象严重，绿化带受到破坏，物业一旦制止该行为，二者之间就产生纠纷，形成很深矛盾；另外其服务消费观念严重滞后，给物业管理水平的提高造成了一定的障碍。2针对上述问题解决对策2.1保障性住房物业管理政策性方面。首先，在政府层面上，加强物业管理立法，改革和创新物业管理新模式，明确业主委员会的法律界定，用法律形式和标准规范物业管