万科苏州玲珑湾商业运营方案

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1、www.vanke.com2011玲珑湾商业运营方案江苏苏南万科物业服务有限公司苏州工业园区玲珑街一号目录1.序言32.营运组织架构32.1组织架构32.2职能定位33.岗位职责33.1营运主管工作职责33.2社区商业经理工作职责53.3营销推广工作职责54.工作标准74.1营运管理工作标准74.2营销策划工作标准124.3客户管理工作标准155.商业运营215.1日常巡场215.1.1巡场路线215.1.2巡场要求215.1.3巡场内容明细223-1开闭店情况223-2经营环境233-3经营内容233-4商户经营业绩245.2数据分析255.2.1商户基础信息255.2.2商户分

2、类255.2.3商业街整体经营分析255.3改进措施265.3.1经营环境改进265.3.2经营内容改进276.营销推广276.1基础商业氛围营造276.2问题商户营销推广276.3商业街整体营销推广286.3.111年10-12月社区商业街营销推广工作计划286.3.212年社区商业街营销推广计划281.序言万科玲珑湾花园位于金鸡湖正北岸，是现代国际化社区，社区商业应引领一种健康、休闲、有品质的生活方式。2.营运组织架构2.1组织架构营运主管（1人）社区商业经理（2人）营销推广（1人）工程维修(1人)说明：物业管理人员由服务中心人员兼，其他人员为全职。2.2职能定位客户服务咨询策

3、划推广商业形象管理经营管理合同管理物业管理物业前期介入求助报修品牌形象管理经营户管理物业外委服务质量评定投诉管理广告宣传经营调整工程遗留问题整改方案费用收取活动实施经营风险管理公共物业经营管理3.岗位职责3.1营运主管工作职责工作关系直接上级部门公司总经理业务对接部门玲珑湾项目、地产商业组主要评估考核人员公司总经理、地产商业组内部关联部门公司财务部、行政组项次岗位职责概述1在总经理领导下，全面支持项目的营运日常管理工作；2与项目共同完成公司下达的经济指标和重点工作；3组织拟定（修改）年度经济目标和重点工作计划并认真实施完成；4组织拟定（修改）基本管理制度和业务流程；5根据市场和商圈

4、的变化，支持协助进行经营调整；6在公司领导下，支持营运团队的管理和建设；7配合公司实行目标管理及绩效考评；8确保各项工作符合公司制度及流程要求；9长期目标支持项目的业态优化组合和经营户质量，提升租金水平。项次主要工作1参与项目年度预算，并帮助项目达成预算目标；2跟踪分析项目租金状况，并提出合理建议；3掌控项目欠租状况，并跟进催收进度；4跟进项目下到期租户合同续签状况；5了解项目销售状况，分析提出租户调整和帮组租户提高业绩的建议；6参与并指导项目业态调整计划；7参与并掌控项目租金扶持政策；8参与了解项目周边市场租金，对项目租金定价提出建议；9参与了解竞争对手状况，提出项目的应对建议；

5、10帮助项目进行招商、使租赁进度和业态调整达到预期；11完成领导交待的其他工作；12参与了解新项目的前期筹备工作；13协调项目与公司各部门之间的沟通合作。3.2社区商业经理工作职责工作关系直接上级营运主管对接业务玲珑湾商业评估考核员营运主管项次岗位职责概述1商户进场管理2商户退场管理3装修管理4经营环境管理5开闭店管理6巡场管理项次主要工作概述1督促商户按合同约定缴纳费用；2办理商户退场手续/执行强制退铺；3装修制度修订；4装修手续办理；5装修过程管理；6装修核验；7基本经营环境（灯光效果、听觉效果、商业气氛的营造等）8商铺环境管理；9开闭店及店员形象管理；10制定巡场路线；3.3

6、营销推广工作职责工作关系直接上级营运主管业务对接玲珑湾商业评估考核人员营运主管项次岗位职责概述1支持项目市场推广工作；2审核项目推广收益和支出预算，并带领项目达到预期目标；3根据公司经营方针制定项目整体推广计划，提升公司整体品牌形象和价值4统筹和整合广告、赞助、媒体等资源，提高项目的活动成效；5制定和修改公司市场推广的基本制度和作业流程；6确保各项工作符合公司制度及流程要求；7长期目标支持项目提升客流和租户销售，提升公司品牌价值项次主要工作1跟进执行年度、月度推广计划及资金计划、预算收入；2领导月度推广、促销及其他活动的策划和执行；3维护和监督社区商业的整体良好形象；4指导和掌控与

7、广告代理商或媒体代理商的联系、谈判；跟踪评估广告/会刊/DM的投放效果；5为推广、促销活动寻求赞助商；6负责月费用跟踪，及供应商评估、租户评估（双向评估）、活动评估；7负责与活动有关的参与租户、第三方的联络、谈判与跟踪；8负责制定和掌控广告为、促销位、及形象的收费标准、管理措施并与租赁方进行联络、谈判和后期管理；9组织项目商圈市场调查，并根据结果调整和修改推广策略和方案；10组织对项目控制商铺的包装策划、赞助方谈判、执行和后期管理；11部门共享文件、资料的整理归类、存