2010年二季度房地产市场分析报告

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1、行业季度报告房地产行业2010年03月30日房地产行业2010年2季度报告长期竞争力评级：高于市场均值——房价上涨压力加大积极布局盈利预测上调行情市场数据行业优化平均市盈率48.15市场优化平均市盈率29.70减持持有增持国金房地产指数4899.73投资要点沪深300指数3366.71上证指数3128.47我们认为二季度行业的供求矛盾会比较突出，房价存在上涨压力，部份城深证成指12593.04市甚至会出现明显的上涨。理由在于二季度供给仍然短缺，而居民对房价中小板指数6136.85的预期仍没有在政策和舆论的压力下得到逆转。房价上涨

2、对企业盈利的影响十分深刻。例如一个30%毛利率的项目如果售价上涨10%，毛利率会上涨6.4个百分点，净利率上升3个百分点，每平5603米项目净利润会增长41%。我们认为二季度上市公司的盈利预测会存在上5103调空间，相关公司的估值水平会显得更加便宜。4603我们认为目前尤其重要的是需要理顺地产股的投资逻辑。地产股相当长的4103时间中面临投资困境：即基本面太好意味房价得不到控制，后续会出台调3603控政策，将影响行业的基本面和地产股的估值水平；但基本面变坏，地产股自然也不存在投资机会，由于加入了政策的变量，从基本面到地产股投资这一

3、条路径似乎已经行不通。090330090624090914091211100311但在目前时点我们可以看出调控并没有对行业产生过多不利影响，温国金行业沪深300和调控和希望改变购房者预期来达到调控效果将是未来政府布局调控行业景气周期预期2Q09-1Q12的思路和重点，但这远没有收紧按揭和开发贷款对行业影响深刻。顶回前期地产股下跌幅度较深，是因为政府对地产的态度经历了由呵护到部落调控的转折性变化，基于对地产基本面深刻调整的担心，上市公司被赋予了较低估值水平。目前时点投资者已经对未来调控政策有预期，繁衰地产股的估值水平不会再一步下降

4、。荣退而地产指数从前期高点下跌了15%，上市公司下跌幅度一般在20%－复落30%，目前重点公司的2010年市盈率水平基本在13－15倍。苏底房价一般在上涨时呈弹性，下跌时呈黏性。在二季度房价上涨前提下，相关上市公司的盈利预测会得到上调，届时市盈率水平还会进一2Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q12步降低，即使地产股的估值水平得不到提高的前提下，相关公司的价格中枢也可以得到提升。我们认为二三线地产公司更有明确收益。我们不认为一线公司会有超额收益率，因为一线公司的行业代表性

5、强，未来调控仍是常态，在调控政策转向之前，一线公司的估值水平更难提升，即使房价上涨，卖方研究员大规模提高一线公司的盈利预测的可能性也不大。但二三线公司项目所在区域由于个数少，区域风险更容易把握，具体项目的盈利变化也更容易跟踪，我们认为二季度随着房价上涨，二三线地产公司的盈利预测会普遍得到上调。分析师:曹旭特在分税制改革后，二三线市城市政府为了解决财政收支不匹配的问(8610)66211658题，会更加呵护当地的房地产业发展，也为当地上市公司创造更好的caoxt@gjzq.com.cn经营环境。建议积极参与地产股二季度行情，推荐冠

6、城大通、中天城投、大连友谊、中国上海黄浦区中山南路969号谷安徽水利、华发股份。泰滨江大厦15A层（200011）敬请参阅最后一页之特别声明此文档仅供国信证券股份有限公司使用1维持增持评级——房地产行业2010年2季度报告图表1：行业内重点公司投资评级（人民币）收盘价已上市流通A股09EPSEPS10EPS投资上期股票名称09PE10PE（元）（百万股）（元）10%09（元）评级评级万科Ａ9.548320.70.4845.83%0.7019.913.6买入买入深振业12.09462.60.5538.49%0.7721.815.7买入

7、买入招商地产24.3476.01.0248.16%1.5123.916.1买入买入深天健13.43149.00.35-41.00%0.2138.064.4买入买入金融街10.991706.70.4515.56%0.5224.421.1买入买入渝开发14.63226.50.1838.18%0.2579.557.5持有持有广宇发展15.37430.60.2336.63%0.3167.649.5买入买入中天城投19.06300.90.7961.09%1.2721.513.4买入买入昆百大Ａ11.9393.90.7737.29%1.0615

8、.411.2买入买入海德股份11.53107.70.214.76%0.2254.952.4买入买入大连友谊15.55177.90.9048.23%1.3317.311.7买入买入荣盛发展20.78140.00.7030.00%0.91