旅游地产-青岛天泰温泉项目整体定位策划报告

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1、青岛天泰假日温泉项目整体定位与发展战略研究谨呈：青岛天泰集团股份有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2005.12.29项目顾问工作阶段划分2005/11/142005/11/21工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目所在区域价值定位项目定位开发次序城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例

2、借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析7个日历天25个日历天2005/12/1414个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）2005/12/282在过去的一个半月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目周边及地块勘察青岛宏观经济情况青岛城市发展现状青岛城市总体规划青岛房地产市场状况即墨温泉镇发展计划项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计

3、建议目标消费者深度访谈地产专业人士访谈销售人员访谈天泰相关人员的访谈青岛规划局、统计局、旅游局、国土资源局以及发展改革委员会、即墨规划局青岛中高端房地产在售（预售）项目青岛典型低密度项目宏观经济背景分析城市规划影响探讨城市经济构成分析房地产市场特点分析中高端购房人置业特点分析区域竞争态势分析高端消费者价值取向和置业倾向的分析项目竞争策略确定产品定位研究开发节奏与时序研究地形地貌状况地块资源状况物业发展建议一、项目概况与项目界定项目位于青岛即墨市温泉镇，距黄海鳌山湾海岸约4公里，距青岛市中心车行时间约1小时机场青岛市区假

4、日海滩本项目项目位置交通通达性行政区划上位于青岛即墨温泉镇。临近黄海鳌山湾，距沙滩约4公里。离青岛流亭国际机场30分钟车程。目前由市中心经由308国道或青银高速进入项目，约1小时车程。项目基本构成：包括GOLF、滑雪场在内的经营性设施、已经开发的高档别墅、五块住宅用地与特色温泉资源湖畔山庄100亩阳坡地块100亩先锋谷100亩别墅二期100亩干疗所139亩在建9洞高尔夫18洞高尔夫滑雪场假日沙滩4公里滨海大道3公里会所已建成22套在建23套已经投入运营的设施于04年开始运营的18洞golf，包括高尔夫会所一处，目前经营

5、状况良好。滑雪场。正在筹建中的设施9洞golf，计划于06年10月建成并开始运营。温泉水世界：以温泉为特色的高星级度假村，拟建设面积1万平米，目前正处于招商引资阶段。已经开发的住宅项目兰泉别墅一期，占地100亩，包括45套高档独栋别墅，目前已经建成并开始销售22套，其余23套将于明年上半年入市。待建住宅用地包括干疗所、兰泉别墅二期用地、先锋谷用地、阳坡地、湖畔山庄用地在内的五块住宅用地，指标待定，总面积共539亩。特色温泉资源属于比较稀缺的海水矿化温泉，在整个被中国只此一处。但目前政府对于温泉的使用已经开始进行限制。本

6、次顾问工作范围：包括干疗所、兰泉别墅二期、先锋谷、阳坡地、湖畔山庄在内的五块住宅用地，总规模539亩。湖畔山庄100亩阳坡地块100亩先锋谷100亩别墅二期100亩干疗所139亩在建9洞高尔夫18洞高尔夫滑雪场假日沙滩4公里滨海大道3公里会所已建成22套在建23套—干疗所总用地139亩，其中建设用地125亩。—兰泉别墅二期占地100亩，地形平整—阳坡用地占地100亩，坡地。—先锋谷用地占地100亩，坡地。—湖畔山庄用地占地100亩，山谷洼地用地现状：五块用地分散在高尔夫球场周边，相互联系不强，地块资源存在差异湖畔山庄

7、用地山谷洼地，平整度不佳地块靠近18洞高尔夫球场，但水库距离较远。目前无直达道路，且与其他地块之间联系不畅。阳坡用地处于山的阳坡，典型山坡地型，紧邻高尔夫会所与在建的9洞高尔夫球场。无直达道路。紧邻村庄对形象有影响。先锋谷用地距离天泰滑雪场与在建的9洞高尔夫较远。四至有村庄与乡村小学。到达道路为村路。兰泉别墅二期用地地形相对平整。地块地块紧邻已建成的22栋别墅和泉海路以及在建的9洞高尔夫。紧邻公路，昭示性好。干疗所用地内有废弃建筑物，地块较为平整。地块紧邻18洞高尔夫球场和泉海路地面有较为成熟的植被。蓝泉别墅一期在青岛

8、市场上属于非沿海高端低密度住宅项目，为项目后续开发奠定了高起的形象基础项目基本情况总建筑面积：7630平方米容积率：0.22绿化率：70%总套数：22产品情况产品形式：全独栋别墅单体面积：地上面积从290-420平米不等。院落面积：从693㎡到1624㎡不等销售状况开盘时间：2005年5月12日对外公开销售，8月底开始进行推广销售