山东青岛天泰城项目前期策划AAAA

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1、山东青岛天泰城项目前期策划——四期用地前期策划建议合富辉煌房地产二OO七年一月项目开发策略分期开发策略开发顺序建议项目产品策略规划建议建筑建议园林建议户型建议项目本体分析外部条件分析内部条件分析地块价值分析当地产品分析项目综合思考产品配置策略定位回顾天泰城总体形象天泰城天泰城四期产品定位规划：突出开放与私密，动与静，中与韩的和谐社区概念建筑：体现传承与创新之和谐，同时考虑客户的有效扩展需求而设定物业类型园林：体现人文与自然的和谐户型：传承与创新的和谐，考虑新政规定注重附加值商业街：旧有资源之整合；体现中韩风情之和谐体验和谐之美其它配套：实现对不同年龄人群的关怀项目开发策略分期开

2、发策略开发顺序建议项目产品策略规划建议建筑建议园林建议户型建议项目本体分析外部条件分析内部条件分析地块价值分析当地产品分析项目综合思考产品配置策略定位回顾外部条件分析——交通外部主要道路连接308国道——与富昌路及遵义路交接，等级高，车流量大，是连接城阳中心区与青岛主城区的重要干道青银高速——近期有可能取消收费，可大大改善地块的交通便捷性，降低交通成本富昌路——道路较窄，车流量较小，道路两边发展缓慢，相对落后遵义路——道路宽敞，等级高，未动工兴建，需预留发展用地，对四期规划影响大交通现状对项目影响富昌路虽然较窄，但车流量小，交通顺畅，有利于项目机动车的出入为避免地块出现单侧进出

3、的情况，遵义路必须需自行修建缓解机动车出入问题，建议以等价较低的私家景观路形式修建。308国道路面情况理想，有利于项目车辆前往城阳区中心及崂山区，但与地块没有直接联系，需通过富昌路及遵义路与项目连通项目内部已建交通现状已建组团交通路网较完善已建组团已在308国道及遵义路设置机动车出入口富昌路青银高速四期用地LG用地学校主城区城阳区中心方向遵义路308国道外部条件分析——周边环境及配套富昌路现状富昌路现状LG用地现状四期用地现状四期用地现状富昌路现状发展落后，缺乏景观支持缺乏景观支持缺乏景观支持，未来规划未确定有山体资源优势，景观较好ＬＧ研发中心缺乏景观支持学校用地富昌路现状富昌

4、路现状外部条件分析——周边污染情况项目地块周边污染情况道路噪声污染学校噪声污染规划不确定因素的心理影响LG研发中心的区域心理影响富昌路308国道四期用地LG用地学校用地不确定因素不确定因素遵义路污染情况分析道路噪声学校噪声规划不确定因素LG研发中心居住影响较大较大一般轻微小结：地块周边环境污染以道路噪声为主短时间内不会对居民产生太大影响项目开发策略分期开发策略开发顺序建议项目产品策略规划建议建筑建议园林建议户型建议项目本体分析外部条件分析内部条件分析地块价值分析当地产品分析项目综合思考产品配置策略定位回顾天泰城总建：约50万㎡天泰·四期2008总建：22万㎡物业：多层总建：15

5、万㎡多层：小高总建：约30万㎡物业：小高规模天泰·奥园天泰·韩国城天泰·迦南美地2002~20042004~2005分期时间2006~2007建筑现代、时尚现代、简洁新古典主义园林中西风格，营造一般有自然意念，缺乏层次景观营造注重与生态自然景观融合配套运动工场/镇长官邸/幼儿园-幼儿园产品提升内部条件分析——项目开发历程回顾加图片富昌路308国道遵义路LG学校天泰奥园韩国城汉城区迦南美地内部条件分析——项目开发历程回顾早期商业分布已建商业面积：3.8万㎡奥园运动工厂商业面积：35000㎡镇长官邸面积：3000㎡实际社区日常配套商业面积：8500㎡运动工厂商业面积（实际商业使用）

6、：7000㎡镇长官邸商业面积（一半面积作为医院服务）：1500㎡富昌路四期用地LG用地学校遵义路308国道补充图片内部条件分析——四期规划前提规划前提政策条件：严格按建筑面积：30%90m²以上，70%90m²以下项目拿地顺序：四期总占地：32.54万㎡，规划按整体考虑首期拿地：S1+S2+S4：15.9万㎡后期拿地：S3：16.64万㎡项目特殊要求：分区要求：两种特殊的客户群体，将项目分为韩国区（新罗坊）和中国区，初步分区意向为首期拿地的12.73万㎡全部做为韩国区，约占四期用地40％左右大户型分配方向：四期用地指标30%的90m²以上户型在韩国区优先考虑新罗坊特色商业街：为

7、完善配套，提升项目档次，甲方设想在四期设置新罗坊商业街，形成有特色的吸引韩国人的消费场所学校旁有1.43万㎡用地可纳入四期住宅开发统一考虑，但是没有产权富昌路308国道遵义路LG用地学校S2=2.69万m²S3=16.64万m²天泰·奥园韩国城汉城区迦南美地S1=11.78万㎡S4=1.43万㎡内部条件分析——四期用地指标分析四期规划指标分析用地面积：32.54万㎡建筑容积率：＜1.7总建筑面积：55.3万㎡建筑密度：＜20%日照间距＞1：1.6H绿地率：＞30%建筑高度：＜45m（15~1