房地产行业交易链专题系列（1）：存量市场大势所趋，成长空间广阔

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1、目录1.中国一二线城市逐渐走向存量市场51.1城市发展进入成熟阶段，预计存量交易市场将逐渐超过新房市场51.2存量市场单位成交面积较小，灵活满足多样需求62.二手房市场运营影响因素解析83.存量市场规模测算（二手房交易+租赁市场）103.1二手房经纪业务市场规模测算103.1.1十个一二线城市二手房交易市场规模预测113.1.2全国二手房市场规模测算153.2全国租赁市场规模测算164.总结175.风险提示17图目录图1香港二手房（住宅）与新房成交合约数比值（倍）5图2美国存量房成交套数与新建房成

2、交套数比值（倍）5图3中国一线城市二手房成交套数与新房成交套数比6图4中国12个一二线城市二手房与新房成交套数比6图5八个二线城市2010-2018年二手房和新房平均成交套数比值6图6一线城市2010-2018年二手房和新房平均成交面积（平方米/套）7图7八个二线城市2010-2018年二手房成交面积（平方米/套）7图8八个二线城市2010-2018年新房成交面积（平方米/套）7图912个一二线城市新房和二手房成交面积（平方米）8图1012个一二线城市新房和二手房成交套数同比（%）8图11一线城市

3、二手房成交面积变化8图12二线城市二手房成交面积变化8图13二手房长短期影响因素9图14存量市场行业内部业务划分10图15十个一二线城市可售商品房套数历史变化11图16一二线城市二手房流通率11图17十个一二线城市2018年12月二手房成交均价（元每平米）12图18十个一二线城市二手房交易套数（万套）13图19十个一二线城市二手房房屋流通率（%）13图20全国二手房和新房成交金额15图212018年新房销售金额分线城市占比（%）15表目录表12019Q1一线城市和南京交易税费减免一览9表2十个一二

4、线城市二手房交易规模和经纪业务规模预测13表3房屋流通率敏感性分析（二手房市场成交金额单位：亿元）14表4机构渗透率敏感性分析（交易佣金单位：亿元）14表5交易佣金率敏感性分析（二手房经纪业务成交金额单位：亿元）14表6全国二手房交易规模测算15表7全国二手房经纪佣金敏感性分析（亿元）16表8全国租赁行业规模测算161.中国一二线城市逐渐走向存量市场1.1城市发展进入成熟阶段，预计存量交易市场将逐渐超过新房市场我国从1980年代开始向商品房制度转变，新房销售伴随经济发展和人民居住水平的提升不断达到

5、新高。截止2018年底全国商品房住宅销售面积达到14.79亿平。我们认为，随着城市开发逐渐进入成熟阶段，在城市体量有限的空间里，土地资源越来越稀缺，新增土地供应也将变得越来越远离中心。配套更为成熟的存量房交易逐步成为市场选择。伴随存量房基数的不断扩大，以及新房需求进入平稳期，存量房市场交易规模将逐步扩大。存量房市场崛起滞后于新房，在城市发展进入成熟阶段后先前交易的新房由房主根据市场情况和自身需要进入二手房交易市场。存量房交易市场体量伴随城市发展而不断增加。伴随城市经济水平的提升、人均消费能力的提高

6、、人口流入和房屋自有率的提升，存量房交易市场活跃度逐渐增加，规模日趋赶超新房市场是发展趋势。我们以城市发展较成熟的中国香港和发达国家美国为例，2014-2018年香港二手房住宅的成交套数与新房成交套数的平均值是3倍左右，美国是4倍以上。图1香港二手房（住宅）与新房成交合约数比值（倍）图2美国存量房成交套数与新建房成交套数比值（倍）4.504.003.503.002.502.001.501.000.504.804.604.404.204.003.802014201520162017201820142

7、015201620172018资料来源：Wind，资料来源：Redfin官方网站、Wind，根据我们搜集的我国四个一线城市和八个二线城市二手房住宅交易数据，我国四个一线城市已经呈现存量房成交套数大于新房成交套数的现象。2018年北京存量房成交套数比新房成交套数为3.35倍、上海1.3倍、广州1.12倍、深圳2.2倍。2014至2018年此项比值的五年平均值分别为北京2.47倍、上海1.34倍、广州1.06倍、深圳2.05倍。八个二线城市（杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、厦门）2010年至

8、2018年二手房成交套数与新房成交套数的比值基本呈现上升趋势，其中南京、苏州和厦门的二手房成交套数已经超过新房成交套数。成都在2015-2017年时出现二手房交易套数总量逐步赶超新房，2018年出现比值回落主要因为新房成交套数同比大幅增长，涨幅高于二手房。图3中国一线城市二手房成交套数与新房成交套数比图4中国12个一二线城市二手房与新房成交套数比14.001.003.500.903.000.802.500.702.000.601.500.501.000.400.500.300.20