房地产市场决策咨询报告

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1、房地产市场决策咨询报告第一部分房地产市场动态分析一、国内动态分析1、预售制度终将被取消开发商需操兵练将：建设部新闻发言人8月24日明确表示，国家近期不会取消商品房预售制度，前一段时间进行得轰轰烈烈的是否取消商品房预售制度大讨论，终于告一段落。但是，从种种迹象来看，取消商品房预售制度是迟早的事，开发商们还需操兵练将，全力以赴为这一天做好准备。　　8月15日，央行在《2004年中国房地产金融报告》中建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”该消息一经媒体披露，立即在全国各大城市引发轩然大波，引发

2、多方人士大争论。　其实，关于取消商品房预售制度的建议早在两年前就有人提出来了。2003年，广州市人大代表朱永平在向广州市人大提交的有关建议中指出，商品房预售制度存在五大弊端：发展商没有通过综合验收办不了证；发展商破产或被取消资质办不了证；发展商重复抵押房产办不了证；发展商无法办妥合法用地手续办不了证；发展商无法提供《建设工程规划验收合格证》办不了证等等。他认为，房地产业已逐渐成熟，市场及法律制度也越来越健全，废除商品房预售制度将有利于从源头解决办证难问题，因此建议取消商品房预售制度。　　当时，广州市国土

3、房管局明确表示商品房预售制度暂不宜废除，因为房地产开发需要巨额的资金投入和较长的时间周期，一旦废除，势必增加开发企业的投资成本，在一定程度上阻碍房地产业健康发展。在这之后，关于取消商品房预售制度的建议仍然不时被提起，但每一次所引发的社会争论和影响，都远没有这一次大。　　如今，建设部明确表态了，商品房预售制度近期不会取消，但这并不意味着预售制度不会取消。相反，取消商品房预售制度是市场发展的趋势，在未来几年内随时都能变成现实。建设部新闻发言人在声称商品房预售制度“近期不会取消”的时候，还表示今后将“进一步完

4、善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益”。从确保房地产这一支柱产业健康完善发展的角度来看，我们完全有理由相信，当各项条件都准备得比较充分的时候，国家必将取消商品房预售制度的问题提上日程并逐步实施。因此，舒了一口气的发展商们还需操兵练将，为现房销售的时代全力做好准备。 2、取消期房销售央行建议发出了什么信号？地址:南京市大光路188号锦江丽舍1616室Tel:025-8461138484611938-102-房地产市场决策咨询报告中国人民银行15日发布的房地产金融报告建议"取消现行房屋预售制

5、度,改期房销售为现房销售"。这一建议立即引起市场人士的高度关注：央行为什么发布这一建议？它释放出了何种信号？　　理性的双重促动因素　　央行认为,很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑予以取消,改期房销售为现房销售。对此,业内人士分析,鉴于央行对房地产金融风险预警的一贯严肃性,由其房地产金融分析小组撰写的《2004年房地产金融报告》中的建议决非空穴来风,更不可等闲视之。　　分析人士认为,从当前宏观经济形势看,央行发布这一建议的促动因素有二:　

6、　一是从控制销售方式(实质上是提高投资门槛)入手,化解国内房地产金融风险。中国社会科学院研究员易宪容认为,央行《2004年房地产金融报告》对国内房地产金融风险的把握相当到位,分析有理有据。譬如房地产开发贷款及个人住房消费信贷不良贷款率的分析,如房地产开发隐性债务的分析,都切中目前国内房地产金融的问题所在。眼下突出的问题是,房地产金融蕴藏的6大风险已浮出水面:部分房地产市场过热加剧市场风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、房地产贷款的法律风险、土地开发贷款的信用风险、"假按揭"的道德风险,以及高负

7、债经营隐含的财务风险,为房地产市场和银行再一次敲响了警钟。这些问题如何解决?央行欲以楼市调控为契机,推动房地产金融的规范化、制度化、法制化。鉴于在2004年全国房地产开发所筹措的17168．8亿元资金中,银行贷款的比重在55％以上,较往年仍有所提高,这表明房地产投资自有资金比例的下降,房地产贷款仍然具有潜在风险；而预计2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元,还会比2004年底增长2成,所以,通过取消期房预售来缩减房地产开发对银行资金的过重依赖,是完善房地产金融市场的首要任务。　　二是从开发源头

8、推动楼市理性回归。房屋预售制度最初确立于1994年,当初的目的是为了拉动内需,降低房地产开发的资金进入门槛。10多年的发展表明,这一制度对培育房地产市场的确起到了重要作用。但不容置疑的是,由于房地产企业良莠不齐,一些不讲诚信的企业将"预售经"越念越歪:预售时,以广告和宣传资料欺诈消费者；所建项目延期甚至停工比比皆是；由于时间差的存在,有的开发商为了圈钱,要么一房多卖,要么在收取了买房人预付房款后,又将房屋抵押给银行或其他债权人……地址: