贵州东太黑湾河项目前期策划案

《贵州东太黑湾河项目前期策划案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、谨呈：贵州东太建设投资集团Part.1本报告解决客户问题的基本思路Part.2本报告主要分享内容Part.3未来需要进一步深化研究和探讨的问题项目基本情况项目地位于贵州省铜仁市境内，紧靠贵州省第二大旅游景区梵净山，铜仁市辖7个民族乡、5个镇、5个办事处，总面积1515平方公里，总人口33，1万人，居住有汉、侗、土家、苗等25个民族。各民族勤劳勇敢，团结友爱、和睦相处，共同创造了绚丽多彩的黔东文明。项目地周边配套资源不足（酒店）且档次感低，对于本项目而言是个很大的机会！客户需要我们解决的问题户型的功能设置和空间布局景区和别墅的关

2、系酒店和别墅的关系（产品打造）（物业配套）我们解决客户问题的思路项目核心问题界定项目溢价体系的构建服务配套如何实现项目溢价户型设计如何实现项目溢价核心目标：实现最大化溢价核心问题：客户是谁？他们对顶级度假别墅的价值敏感点是什么？确定核心客户是？？？？？？？？通过核心客户度假生活状态建立其对本项目假别墅物业的价值敏感点体系构建项目实现溢价体系配套和别墅的关系周边区域服务体系案例项目户型设计建议核心客户专属特征分析核心客户特有的身份分析核心客户梵净山度假行为分析通过我们对周边城市旅游地产和铜仁当地普通住宅项目的调查研究，我们认为本

3、项目突破4000/㎡，因此实现最大化的溢价就成为本项目的重点项目名称总建筑面积容积率绿化率在售主力户型（㎡）销售均价（元/㎡）公园道1号28万方3.835%三房、四房2100时代商汇5万方2.635%两房、三房、四房2800江华国际6000方7.044.8%一房，两房3000铭君华府4万方5.9136%两房、三房2100瑜龙世家10万多方5.0——三房1700天都·锦绣天地50万方2.030.8%两房、三房2300根据瑞众的经验，项目内别墅项目的溢价主要通过项目本身的打造和项目周边物业配套来实现，两者相比物业配套服务作为提成别

4、墅物业价值的软性要素更为重要产品打造视觉价值营造规划园林景观建筑立面度假价值体现户型价值装修价值升值潜力物业配套硬性配套外部权益整合物管权益配套为了项目实现最大溢价，我们认为需要解决两个核心问题：客户是谁？他们对景区别墅项目的价值敏感点是什么？购买本项目的客户是谁？谁愿意为溢价买单？他们对本项目的价值敏感点在哪里？他们为什么会花更高的价格买单项目能够实现最大化溢价的体系客户定位总结：投资客，区域内私营业主及政府官员是本项目的核心客户核心客户重要客户边缘客户我们接下来的研究将聚焦核心客户，针对他们对别墅项目的价值敏感点提出本案例

5、的户型设计和物业配套方面的建议通过对周边旅游地产购买客户及顶级人士度假生活特征分析，我们总结出他们在购买度假别墅的价值敏感点极致的生活度假圈尊贵身份的凸显私密性安全性室内空间对室外景观的最大化占有与水的惺惺相惜对浪漫气息的追求情趣性，舒适享受性对景观资源的强势占有于室外景观的互动本项目存在三种溢价途径，每种途径分别在价值敏感点上的体现方式构成了本项目的溢价体系核心客户对度假别墅的价值敏感点安全性极致的生活度假氛围尊贵身份的凸显私密性于景观相关的配套于酒店相关的配套服务户型，景观设计项目实现最大化溢价的体系1.周边成熟度假别墅户

6、型案例研究鉴于本项目定位为旅游型别墅，在市内还没有可以参考的竞争对手，我们必须放眼国内，总结国内知名度假区度假酒店别墅和度假别墅的户型设计特点，参考在户型设计上是怎样通过满足价值敏感点来实现溢价的初步参考案例青城云雾山庄逸岭锦江青城山房置信芙蓉青城天清度假别墅盛美达(张家界)度假酒店北戴河易尚度假别墅云南大理苍海高尔夫度假村丽江滇西明珠度假别墅酒店云南丽江雪山世界花苑度假别墅知名景区度假别墅知名景区酒店别墅着重分析了其中5个青城云雾山庄逸岭锦江云南大理苍海高尔夫度假村盛美达(张家界)度假酒店云南丽江雪山世界花苑度假别墅青城云雾

7、山庄青城云雾山庄位于都江堰市青城前山环山渠核心风景区内，青城人家，多样假日独墅院落，核心风景区里的度假生态社区，前山牌坊向西南行仅1500米，依山修建，占据稀缺资源，真正青城山脚下的房子。物业类别别墅，花园洋房，小户型户型区间：30-180项目特色特色别墅,宜居生态地产,旅游地产,地铁建筑类别别墅、花园洋房、小户型本案例选取建筑面积最大的两种小户型对其功能和布局进行研究零公摊面积，赠送20㎡超大独立入户花园，前。4.8米客厅开间零公摊面积，假日心情实在拥有。赠送近30㎡空中花园，5.7米阔尺度客厅开间，，可变一间房多功能室.全

8、明设计，多面采光、通风成都逸岭锦江逸岭·锦江是泰逸置业在青城山高尔夫球场旁打造的顶级北美纯别墅社区。位于青城山外山风景区内，青城山高尔夫球场旁，距青城山前山山门9公里，距成都市区75公里。总占地180亩，背山面水，俯瞰高尔夫景观，配套一个超五星级的度假酒店，是青城山目前最高端