保利东湾营销分析--

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1、商务谈判调研报告班级：电子商务091组长：宋路平组员：毛治东刘中泽陆晓治保利东湾营销分析关键词：房地产保利东湾杭州商品房规划价格房地产项日策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资、房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合，并应用于房地产项目实际运作过程中的一门新兴边缘学科。它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未來的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项日策划文木作为结果的活动，具有地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、操作性、多样性。中国

2、的房地产市场经历了近10年(1998-2007)的高速增长和繁荣后，和当前的中国宏观经济一样，进入了一个调整周期。从全国房地产开发景气指数来看，2007年10月份最高，从10月份开始出现下降，而整个2008年呈下降趋势，到2008年10月份处于低迷状态，比07年同期回落了8.13%,比08年6月份凹落了4.62%,整个08年进入了比较深度的凹调期。09年以来的头两个月份，国内的部分城特别是几个特大城市，房地产市场新房成交量有所上升。一、知己(自身公司情况分析)裕兴享有中国“房产经纪第一楼”美誉的浙江裕兴不动产经纪有限公司，成立于1998年，经过十余年的快速发展，业务涵盖房屋置

3、换与租赁、商业地产运作、房地产全案策划、投融资服务、房地产网络建设与ERP软件开发等领域,并通过IS0900仁2000国际质量管理体系认证。公司至今资产超亿元，年成交额达60亿元。目前，裕兴在北京、杭州、昆明、苏州、南京、成都等地拥有300多家连锁机构。2006年，裕兴乂携手世界上最大的商业地产综合服务商美国NAI・GLOBAL,公司董事长张裕兴还荣任了NAI亚太领导者委员会屮国区主席。十二年來，裕兴秉承“裕兴为你找个称心的家”的企业宗旨，尽心尽力为社会服务，得到政府与社会各界的广泛认同与高度评价。具有行业发展历史里程碑意义的裕兴商务楼被命名为“房产经纪第一楼”0裕兴不动产以

4、其特有的企业文化、优秀的经营理念和高效的管理模式，引起了国内外业界的广泛关注，并列入美国国际大学MBA教案。董事长张裕兴也因其对中国房产中介业的卓越贡献，当选为中国房地产业协会中介委常委，并荣获“2007年度中国房地产经纪领域十大领军人物”称号。近五年來，行业始终面临着宏观调控与大量洗牌的局面，在众多同行纷纷关门熄业的同时，裕兴公司却逆势拓展，门店发展规模保持在年均超过50〜60家的增长速度。如今，裕兴正与广大盟友携手致力于打造名副其实的中国房产经纪第一品牌，形成以房地产经纪为基础，以加盟连锁特许经营、楼盘策划与推广代理、金融担保与投资咨询、休闲旅居等高端产品为主的产业链，为

5、最终实现“世界强企，百年宏业”的远大目标而不懈奋斗。二、知彼（“保利东湾”的SWOT分析）【优势】保利房地产（集团）股份有限公司，是屮国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业。17年来，保利地产保持高速稳定的发展态势，现已进入规模化发展阶段。保利地产秉承〃务实、创新、规范、卓越〃的经营方针，一贯主张与坚持〃和谐、口然、舒适〃的开发理念与产品特色，并将〃和谐〃提升至公司品牌建设战略的高度，多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了社会和广大消费者的赞誉与信赖。东湾项冃周边的地理条件十分优越：整个项冃东

6、南面一线面江拥有1公里长的无遮扌当一线江景，同时项冃周边还有200多米宽的江堤滩涂公园，以及杭州东部非常罕见的原生态湿地景观。保利东湾充分结合卜•沙新城“国际”、“现代”、“人文”的城市特质，以86万M2恢弘气度“世界级湾区”生活和引领杭州人居国际化潮流的“草原风情TOWNHOUSE.湾流国际寓所、湾区生活方式屮心”三大产品形态，缔造全江景、全生态的湾区住宅。在产品规划上，保利东湾充分借助沿江面较宽的优势，釆用扇形半围合布局,纳江入怀，最大尺度上满足业主东南望江的资源优势；同时，以海纳百川之气，营造出完美的建筑天际线。整个住宅群呈现南低北高的建筑格局，错落有致，临江规划有约4

7、5000平米（地上建筑面积）的草原风情TOWNHOUSE,自然精致；外围则是约450000平米（地上建筑面积）近百米高的湾流国际寓所，大气磅礴。26万方商业复合街区，采用欧美商业地产新模式——生活方式屮心（LifestyleCenter）蓝本，整合城市、街道、绿地、公园，构筑湾区社交场、名利场、休闲场、运动场、生活场，形成以商业为屮心，纯粹的高品质生活专加领域，营建开放、多元的国际湾区生活时态。【劣势】1•地理位置太偏僻，交通不便；2•国有大型企业，市场反应显得缓慢；3•新开发的区域，配套不够完善，离市