构建国家住房储蓄制度 完善住房融资体系

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1、.　　目前，世界上较通行的住房金融制度包括住房抵押贷款制度、住房公积金制度以及住房储蓄制度。住房抵押贷款制度以美国最盛，发展出一套较完善的、高度发达的抵押贷款体系，通过抵押贷款一级市场和抵押贷款二级市场的有机结合，为信用资金的运行提供有效市场。住房公积金制度以新加坡为代表，自1955年实行以来，实质上是政府推行的一种强制储蓄制度，只要有工资收入者必须同雇主一起将收入的固定比例缴存以便未来购房使用。而住房储蓄制度首先在二战后德国出现，已成为满足住房融资需求的另一种体系。目前在我国，除了住房抵押贷款外，住房金融制度主要学习新加坡的住房公积金制度。面对新形势、新问题

2、，建立住房储蓄制度、建立国家住房银行已经成为我国住房融资体系完善的方向。　　三种住房金融制度的比较　　从贷款额度上来说，按揭贷款制度受所购房屋金额以及宏观经济政策的限制，但从理论上说，没有明确限制，只要有能力，即可多贷款。从贷款时间上来看，按揭贷款只要符合商业银行的要求时，即可做到随用随贷，没有其他限制。从贷款利率上看，按揭贷款属于商业贷款，贷款利率随着市场供求而波动，具有一定的利率风险。公积金制度和住房储蓄制度在这些方面与按揭贷款制度形成对比。这两种制度的贷款额度是按照个人缴存额度而来，按照取得对等的原则获取贷款，并且贷款时间上也有所限制，必须满足一定缴款期

3、限后才能使用，但是贷款利率一般都低于市场利率，比按揭贷款要更有吸引力，能更好地为中低收入人群提供住房融资需求。　　在制度的定位上，住房抵押贷款制度面向符合收入要求的人群，其基本属性是商业性、资本性的；住房公积金制度主要面向的是城镇中有固定职业和稳定收入的群体，其基本属性带有政策性和强制性；住房储蓄制度则是一种政府扶持的公益性和互助性住房融资体系。与住房抵押贷款制度相比，住房储蓄制度的非盈利性更明显，互助合作性更明确，住房储蓄银行并不以商业盈利为目的，区别于一般的商业银行。　　与住房公积金制度相比，住房储蓄制度更具有合同储蓄性质，储户根据自己的住房需要和储蓄能力

4、与住房储蓄银行签订住房储蓄合同，日后凭借这份合同，从住房储蓄银行获得贷款，参与人的存贷款金额及方式有不同合同文本保障，相比于公积金更具灵活性；从运营管理来看，住房公积金主要委托商业银行进行运作，贷款利率跟随市场利率调整，贷款期限影响贷款利率，而住房储蓄制度则是专款专用，贷款利率并不随行就市，也与贷款期限无关。住房储蓄制度一般的合同贷款期限都较商业抵押贷款和公积金贷款更短，所以每月还款压力相对更大，这样便于一个参与人贷款还完后快速帮助其他参与人购房。　　总体来说，这三种住房金融制度在功能、定位、目标等方面具有许多不同但又有相互补充，成为世界上主流的住房融资体系。

5、并不能说哪种制度更有效率，而应该说三者互为补充共同发展，才能够为不同收入水平和住房需求的居民提供有效率的融资支持。　　我国建立住房储蓄银行的历史尝试　　事实上，我国对住房储蓄制度的探索和实践可以追溯到20世纪80年代。在房改初期,央行于1987年批准在烟台、蚌埠两市试办城市住房储蓄银行来配合住房制度改革的需要。...　　烟台和蚌埠的住房储蓄银行的建立初衷，是专门办理与房改配套的住房基金筹集、住房信贷以及结算等政策性金融业务，在当时还没有任何商业银行办理贷款的环境下，具有一定的试验和进步意义。当时住房储蓄银行的资金来源主要是当地企事业单位缴存的住房基金以及当地居

6、民的活期存款。但是到了1989年，政策限制所有银行不得批准房地产开发贷款，住房储蓄银行的业务陷入困境。为了走出困境，烟台住房储蓄银行向央行申请开展工商业企业贷款业务，从这时起，住房储蓄银行已经从建立的初衷开始转向商业银行经营模式。直到我国住房公积金制度建立，这两家住房储蓄银行将其住房融资基本职能交予当地住房公积金管理中心，自身逐步转向商业银行发展道路。2000年，蚌埠住房储蓄银行被当地城市信用社合并；2003年，烟台住房储蓄银行进行股份制改造，正式成为股份制商业银行。　　这次尝试失败的主要原因在于住房储蓄银行定位不清，究竟是商业银行还是政策性银行的问题并没有明

7、确。如果是商业银行，那么就应该在业务经营和竞争范围上比实际更宽泛；如果是政策性银行，那么应该有相应的政府扶持，如国家开发银行。失败的原因还在于缺乏竞争优势，运行制度不完善，既没有体现出住房储蓄业务的特点，又没有其他商业银行多年来形成的物质基础和经营经验。因此当住房公积金制度出现时，不成熟的住房储蓄就被即刻取代，并未发挥出应有的作用。　　在这次尝试后，直到2004年我国才出现真正意义上的住房储蓄银行。2004年2月由中国建设银行与德国施豪银行共同合资的中德住房储蓄银行在天津成立，成为国内唯一一家从事住房储蓄业务的专业银行。2011年，中德住房储蓄银行首家分支机构

8、重庆分行开业，其主要经营目标仍然是以支