住房储蓄制度

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1、6.2德国住房储蓄制度6.2.1德国住房储蓄制度概述住房储蓄制度是德国最有特色和运用最广泛的一种政策性住房集资制度。所谓住房储蓄制度即通过储蓄合同，储蓄者先连续、足额的存储资金，达到一定时间和数额要求后，再从该金融机构取得住房贷款的一种集资方式。住房储蓄的参加者与国家住房储蓄银行签订存款契约，每月要按契约总额的一定比例存入银行，7年左右存款本息达到合同目标的50%，即取得契约总额的贷款权。由储蓄银行给缴存人发放贷款用于建房买房或住房改建。在德国住房储蓄主要分为三个阶段：1、住房储蓄阶段。居民与建房互助储蓄信贷社签订住房储蓄合同，合同商定好储蓄者的住房储蓄金额。储蓄者

2、每月固定的在建房储蓄银行存款。住房储蓄合同一旦签订，储蓄者即拥有了日后从住房储蓄银行得到贷款的权利。而在德国，参与住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。住房储蓄合同根据每月存款额、存款期限、贷款期等的不同，分为不同类型的住房储蓄合同。在该阶段，缴存人可以选择合同类型，同时，在得到贷款前还可以变更合同类型。2、住房贷款的配贷阶段。住房储蓄银行把住房储蓄者的住房储蓄合同额(存款额加贷款额)付给储蓄者，称为配贷。住房储蓄银行每年配贷两次，按缴存人的配贷指数大小顺序配贷，而缴存人的配贷指数是根据其存款金额、存款时间和合同总额来计算确定的，这样就充分体现配贷的公平胜。一

3、般而言，存储7年左右就可以获得为期12年的贷款权。3、配贷后的贷款阶段。在储蓄者的存款额达到住房储蓄合同金额的一半以后，住房储蓄银行把合同额配给住房储蓄者，这样其中一半是储蓄者的存款，一半是贷款。贷款额是合同总额与存款额的差，即存一贷一。6.2.2德国住房储蓄制度的运行机制在德国，全能银行、抵押银行都参与住房金融业务，从事住房金融业务的主要金融机构有信贷银行、储蓄银行、抵押银行和住房储蓄银行。而住房储蓄银行是德国住房金融的专业机构，贷款额占全部住房贷款额的23%左右。1885年德国出现第一家住房储蓄银行，在”二战”前这一机构的发展比较缓慢。但是”二战”后，由于住房在

4、战争中被毁，住房压力变大，住房金融业得到了很大的发展。至1998年底，所有住房互助储蓄信贷社的资产负债总额达到了2723.08亿马克，所签订的住房储蓄合同达340.9份，涉及的住房储蓄合同金额1.268亿马克。至2000年，三分之一的德国居民拥有住房储蓄合同。建房集资中有43%采用住房储蓄方法集资。一部分德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，并颁布了专门的《住房储蓄银行法》，对住房储蓄银行的业务范围和经营原则作了规定，同时住房储蓄银行业务还要受联邦政府信贷法的约束。德国的住房储蓄体系是由专业的住房储蓄银行签订”建(购)房储蓄契约”(即”贷款总额合同”)，缴存人每月按

5、约定存钱。在德国高度发达的金融体系中，住房互助储蓄银行是依据政府特定的法律设立专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构。尽管它具有为政府政策目标服务的责任，并享有政府的多种优惠，如为参加住房互助储蓄者设立的储蓄奖励金、资产积累奖金等，但是这些优惠政策并没有改变它独立的金融企业的法人地位，而公司制是目前德国住房互助储蓄机构普遍采纳的一种组织形式。德国住房储蓄制度遵循契约储蓄原则，国家通过法律明确规定了贷款用途，政府对住房储蓄实行鼓励政策，该住房制度拥有多种类型的集资模式，存款利率稳定且低于市场利率，是封闭运行的集资体系。也就是说，只有参加住房储蓄合同的人才能得到配贷贷款

6、，而且这一体系不受一般金融市场及其利率波动的影响，存贷利率固定，资金封闭运行。德国住房储蓄制度运行机制见图6-2。图6-2德国住房储蓄制度运行机制图6.2.3德国住房储蓄制度的优点德国的住房互助储蓄银行和我国的住房公积金制度都是具有上述特征并具有以个人住房抵押贷款为主、低存低贷、封闭式运行的共性，但是两者在监督管理体制、运行机制、资金的来源与运用等方面的差异，却使其经济效益和社会效益大相径庭。通过对这种政策性住宅金融的管理体制、集资机制进行分析，对完善我国的住房公积金制度是大有益处的。对比我国住房公积金，德国住房储蓄制度的优越性表现在以下几个方面：1、相对独立的公司

7、法人制的政策性金融机构德国的住房储蓄银行是依据政府特定法律设立的，专门从事住房抵押信贷服务的金融机构，它享受国家对住房储蓄的政策优惠和储蓄奖励，同时仍然保持一个独立的金融企业的法人地位。这种公司法人制通常具有以下基本特征：⑴公司法人具有与自然人相同的民事行为能力，享有民事权利和承担民事义务；⑵具有以股东出资形成公司法人的财产，并以此为基础为经营风险、盈亏承担民事责任；⑶具有一套完善的法人治理结构。在公司治理结构中，股东是公司的所有者，股东大会是公司的最高权力机构。董事会由股东大会选举产生的、代表所有者利益，并对公司重大经营方针拥有决策权和监督权的机构。其主要职责