完善我国保障性住房建设融资体系的构建策略

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1、完善我国保障性住房建设融资体系的构建策略　　　我国“十二五”规划将保障性住房建设作为国家重点民生工程之一，国家计划新建保障性住房和棚户区改造住房3600万套，用于解决低收入人群的居住问题。其中，2011年和2012年计划每年建1000　万套，2013年到2015年每年建设500万到600万套。据测算，2011年度计划建设的1000万套保障性住房投资额将在万亿元到万亿元，　其中5000亿元的资金由中央和地方各级政府筹集，　剩余的8000亿元将通过社会筹集。　[1]　可见，如何通过政府、银行、社会融资相互配合的多元化融资渠道，搭建一个可持续的开放的融资平台对保障性住房提供金融支持，

2、是亟待解决的重要问题。　　一、保障性住房的内涵　　保障性住房是地方政府根据中央指示为当地中低收入家庭提供的限标准、限价格和限租金的，具有保障性质的住房。中国特色的保障性住房有以下几种类型：　　1.　经济适用房。　经济适用房是一种具有社会保障性质的商品住房，因此它具有经济性和适用性的特点。经济适用房的住房面积一般是在60平方米左右，出售价格按低于同类普通住房市场价格的20%到30%计算，只能出售给符合政府规定条件的家庭且在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。　　2.　廉租房。廉租房是非产权的保障性住房。产权归政府和机构拥有，　由政府规定的低租金出租给城市低收

3、入家庭，只租不售，低收入家庭没有产权。　　　3.　限价房。限价房是中低价位、中小套型住房，主要面向城市中等收入家庭。其单位面积限制在90平方米以内，价格由地方政府和开发商约定，价格水平通常介于经济适用房和普通商品房之间。　　4.　公共租赁房。公共租赁房主要面向城市中等偏下住房困难家庭，部分地区将新就业职工（比如应届毕业生）或由稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工者纳入供应对象范围。　　5.　棚户区安置房。棚户区居民是中国保障性住房计划覆盖的主要群体，中国大部分的棚户区位于城区。虽然棚户区不属于保障房，但是棚户区改造是我国保障性住房建设的重要组成部分。　　二、我国保障性住房建设

4、融资的现状　　（一）保障性住房建设融资的特点　　保障性住房建设不同于一般的基础设施项目，具有融资主体多元化、保障性、长期性、政策性等特点。　　1.　融资主体多元化。我国保障性住房建设融资主要是以政府、社会机构和自筹为主要渠道。（1）政府融资。政府是支持保障性住房建设的最好责任方，主要依靠地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券来筹集。尽管当前政府难以独自提供建设保障性住房的所有资金，但这种通过政府自身来融资的模式在2003年以前一直是保障性住房融资的主要形式。但从2007年以后，尤其2011年以后，对这种政府独自推行保障性住房建设的模式提出了极大

5、挑战。　[2]　（2）社会机构提供以及自筹资金。保障性住房是整个社会的保障福利分配问题，必定关切到处于社会之中的企业、机构，他们也必须从社会贡献的角度提供有限的帮助。目前其提供的资金主要依靠银行贷款、社保基金、保险资金等来筹集。从近年保障性住房资金来源结构可以明显看出，社会机构类的资金支持呈逐年递增趋势，而且增势较为明显。　　　2.　融资规模大。　我国中低收入群体在短期内难以通过纯市场化方式获得商品住房，各种形式的保障性住房需要覆盖社会较大范围，因此保障性住房建设需要的资金规模巨大。按国务院规划，2011年我国保障性住房计划建设1000万套，预计需要投入资金共万亿元，这一资金规

6、模相当于2010全国年财政收入的%。　[3]　面对大规模融资需求，保障性住房建设不能完全依靠政府财政资金，必须通过多元化融资渠道，建立“政府主导、市场运作、社会参与”的保障性住房融资体系。　　3.　使用期限长。与一般房地产项目类似，保障性住房具有一定建设周期，资金的使用和偿还都具有一定年限。因此，保障性住房融资必须考虑资金的期限配置问题。在现有的各种融资渠道中，虽然财政资金理论上要受地方财政收入的影响，各年度资金来源并不稳定，但由于近年来我国各地财政收入保持平稳较快增长，因此财政资金在一定期限内仍可视为较稳定的资金来源；信贷资金渠道和金融渠道可能由于不同时期经济环境和宏观调控政

7、策的变化受到影响；社会公共资金具有积累时间长、来源稳定的特点，与保障性住房资金使用期限长的特点相一致。　　4.　流动性差。当保障性住房建成后，在短期内一般难以通过金融渠道使资金获得流动性。从发达国家经验来看，大多以REITs等方式，通过资本市场使房地产建设资金实现流动。但我国基于证券化方式的房地产金融工具尚处于起步阶段，因此保障性住房的资金一旦投入，　资金供给方很难在短期内收回投资，　只能依靠中长期内的租金收入等方式实现资金回收。　　　5.　偿还及收益性受政策影响较大。目前，我国的保障性住房