我国保障性住房建设融资渠道拓展探究

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1、我国保障性住房建设融资渠道拓展探究摘要：随着我国城镇化进程的加快，住房问题特别是城镇低收入群体的保障性住房问题愈来愈受到社会各界的高度关注。虽然近年来我国政府通过完善财政投入、土地供应、稅费减免等政策，有力推进了保障性住房建设，但是日益增长的保障性住房需求与捉襟见肘的资金供给之间的矛盾日益凸显，难以调和。通过总结目前我国保障性住房融资的现状，分析问题及形成动因，继而结合国际相关经验，尝试采取拓展融资渠道的方式，部分解决当前我国保障性住房建设资金短缺问题。关键词：保障性住房融资国际经验融资渠道拓展一、引言作为一项人类基本的生存权利和需要，住房问题近年来愈来愈受到社会各方的高度关注

2、。自1998年我国住房改革，正式提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”以来，我国城镇居民的居住环境得到了巨大改善。然而随着城镇化进程的逐步深入，市场并没有满足社会各个阶层的住房需要，许多城市的单位房价远高于广大工薪阶层的收入水平，日益增长的保障性住房需求与微不足道的资金供给之间的矛盾日益凸显。中华人民共和国住房和城乡建设部指出，保障性住房,简称'‘保障房”，是指针对中、低收入的家庭，政府实行分类保障，所提供的限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。目前我国住房保障体系主要包括四个部分一一经济适用房、廉租房、限价房和政策性公共租赁房

3、。在《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中强调，保障房的建设对于完善住房供应和保障体系、引导合理住房消费，缓解群众住房困难、提高中低阶层居民生活质量，实现人才和劳动力有序流动，促进城镇化健康发展具有十分重要的意义。2007年以来，我国保障性住房建设进入飞速发展时期，当年保障性住房支出达77亿元，超过历年累计资金总和，之后中央对保障房的支出逐年增多，到2010年已达到802亿元，整个“十一五”期间中央对保障性住房的累计支出高达1336亿元，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决o2011年我国“十二五”规划明确指出：未来五

4、年建设保障性住房3600万套，其中2011年开工建设1000万套，中央财政安排资金1526亿，超过“十一五”的总和。2012年中央财政预算中，保障性住房支出为2117亿元。”十二五”规划的保障房建设目标是“十一五”期间的两倍多，所需总投资额约5万亿元。如此巨额支出，过去形式单一的保障房融资模式已不能满足未来保障房的建设需求。因此，吸引商业资本进入保障房建设，拓宽融资渠道已成为保障房建设的必然趋势。二、关于保障房融资渠道拓展的文献综述(%1)国外研究综述国外的住房保障制度起步较早，特别是西方发达国家，经过多年的理论探索和实践经验，已经形成一套较为系统的社会保障体系及融资渠道，为解

5、决中低收入家庭住房困难制定了专业的住房发展计划及相关住房政策。Kraft和Edgar.Olsen(1975)明确提出了住房保障的实行策略，认为通过货币补贴的形式满足中低收入家庭住房困难，在有效扩大社会保障范围的同时还能起到稳定普通商品房的市场价格，从而避免出现整个房地产市场的波动。KathHusle(1976)通过对澳洲保障房供应体系进行实地研究，通过发放住房补贴为中低收入家庭提供公共租赁住房。Arias(1997)通过典型芝加哥住房市场模型，较为真实的反应了住宅的生命周期和房地产市场的运行规律，研究了财产税、住房补贴等实际作用，为不同收入结构选择不同需求的住房模式提供了重要理

6、论依据。(%1)国内研究综述我国保障性住房建设起步较晚，资金来源渠道单一，财政拨款、住房公积金超额收益、土地出让净收益是目前我国保障房建设的主要资金来源，且国内相关研究基本上是在借鉴国外经验、结合我国具体现状衍生而来。成楠、梅旳（2010）认为应当引入类似于公路、铁路、港口等大型公共基础设施项目的融资方式，比如PPPCPublicPrivatePartnerships）融资方式和BOT（BuildOperateTransfer）融资方式。PPP即政府公共部门与私人合作方以某一公共事业项目为对象进行合作，参与各方共同承担融资风险和项目责任，由私人合作方来操作、运营公共项目，利用规

7、模效应来有效降低成本，在一定期限内获得利润并最终将项目移交政府公共部门的融资方式。BOT即特许权融资方式，指私人投资企业通过与政府签订的特许权协议，进行公共基础项目的融资、建设和运营。这两种融资方式的模式基本相同。巴曙松、王淼、张旭（2006）则提出在保障性住房建设中通过房地产证券化来融资。其认为就目前我国而言，保障性住房作为公共福利产品，租金收益以国家财政支出为主，稳定性强。加之保障性住房的投资回收期较长，租金持续性也获得保证，正符合了资产证券化的要求。稳定、持续的证券产品收益可以为收益滞