我国保障性住房建设的经济效应及拓展融资渠道的研究

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1、我国保障性住房建设的经济效应及拓展融资渠道的研究宏观锂济研2013年第9期我国保障性住房建设的经济效应及拓展融资渠道的研究木袁博刘园内容提要保障性住房建设是一项关系国计民生的重大工程，但对于它的建设存在诸多争议。本文构建不变系数的回归模型，分析了保障性住房建设所形成的投资效应，研究发现保障性住房是引起商品性住房价格下降的重要原因，这为我国房地产市场调控提供了很好的视角。鉴于目前我国保障性住房建设过分依赖于银行贷款和财政资金投入、投资率严重不足的现状，本文借鉴发达国家保障性住房建设经验，对引入房地产信托基金进行分析，并

2、提出相关政策建议。关键词保障性住房商品性住房房地产信托基金一、引言保障性住房是住房商品化后所进行的一种制度安排，主要是解决低收入人群的住房困难，是政府社会保障的重要组成部分。1998年，我国开始推行市场化和货币化的住房制度改革，迅速地推动了房地产行业的扩张和繁荣，形成了强大的资本积聚效应和积累效应，在推动城镇化建设、拉动就业、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。房地产行业成为过去l5年我国经济发展的重要增长极，是地方财政收人的主要来源之一。2010年，我国地方财政收入7-3万亿元，其中国有土地使用权出让收入2．9万亿元

3、，占地方财政总收人的40％，特别是在部分经济欠发达地区，土地出让收入占地方财政收入高达70％以上。住房商品化解决了收入较高人群和特定人群的住房困难，却是中低收人人群难以逾越的本文得到国家社科基金项目(1lBJL017)的资助。92鸿沟。为重点解决中低收人人群的住房问题，国家在推行住房市场化改革的同时，也开始着手保障性住房建设，并根据不同类型的保障性住房设计了不同制度，鼓励和推动保障性住房建设。中央政府对经济适用房只提供土地，地方政府免收城市配套设施和其他税费；对公租房提供资金补贴，地方政府提供土地出让净收益和相应的配

4、套资金；对廉租房通过预算类资金补贴，地方政府提供土地出让净收益大于10％或者土地出让金毛收益5％的优惠政策，并且省市县三级要提供相应的配套资金；对于棚区改造，中央政府和地方政府均提供相应的配套资金。这些保障性住房不仅解决了中低收人人群的基本居住问题，实现住有所居，还极大地提高了中低收入人群的消费能力，改善了他们的生活条件，增加了居民生活水平的幸福感，成为社会主义公平与正义的重要体现。保障性住房是大部分中低收人人群唯一的住房来源，是一种市场的刚性需求，成为遏制商品房价格上涨的重要因素。为此，从2010年以来，国家加大了

5、对保障性住房的投资力度，重点解决城镇中低收入群的住房困难。今后及未来较长时间是我国加快推进小康社会建设的关键时期，保障性住房建设将体现以下几个方面特点。一是保障性住房进入大规模建设阶段。2020年，我国将实现全面建成小康社会的目标，这意味着国家将继续加大对经济适用房、公租房、廉租房和棚区改造等保障性住房的投资力度。根据国家有关规划，到“十二五”规划末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7％一8％提高到20％以上，建设3600万套。其中，廉租房和宏观饪济研2013年第9期公租房为1800万套，经适房和限价房700万套，

6、棚户区改造住房1100万套，需要资金4．93万亿元。二是中央与地方政府通过制度设计保证保障性住房建设。中央提供土地、预算类资金和专项补贴资金支持保障性住房建设，地方政府免收城市配套费和其他费用、给予土地出让金优惠或者提供相应的配套资金。三是金融市场融资成为保障性住房最主要的信用资金来源。银行贷款、信托资金、社保基金、保险资金、债券融资、公积金、保障性住房专用基金以及私募股权基金等，通过各种方式为投资方、承建方以及购买方提供信用资金支持，其中商业银行贷款成为保障性住房最重要的信用资金来源。四是成立保障性住房建设的投融资

7、平台。各地方政府通过原有的城市投融资服务平台或者建立专门的保障性住房融资平台，采用直接或者间接的融资模式，多方筹集和吸收社会资金，保证保障性住房的资金供给。如天津在2009年就成立了专门的保障性住房建设投资公司，成为推动当地保障性住房建设的重要投融资金平台。五是我国保障性住房种类繁多。我国正处于保障性安居工程工作的起步阶段，既有公租房、廉租房、经济适用房，也有各种林区、垦区、城市棚户区、国有工矿棚户区改造以及城中村改造等各种保障性住房，但从总体上来看，可分为包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公

8、共租赁房等五大类(姜伟新，2010)。在未来一段时期，逐步实现各种保障性住房并轨，形成规范性保障性住房制度，成为不可避免的趋势。二、相关文献回顾保障性住房是中低收人人群实现居者有其房的梦想，是一种社会民生权，从某种程度上影响到社会稳定(郑永年，2010)。上世纪60年代以来，发达国家对中低收人人群普遍提供保障性住房，通过财税制度、金融制度以及各