关于印发《宁波市前期物业管理招投标实施办法》的通知

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1、关于印发《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》的通知甬建发〔2010〕49号各县（市）、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各开发建设单位，各物业服务企业：为了规范宁波市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进我市物业管理市场的公平竞争，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和原《宁波市物业管理招投标暂行办法》，对《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》进行了修订。现将修订后的实施办法印发给你们，请贯彻执行。宁波市建设委员会二○一○年三月十五日宁波市前期物业管理招标投标实施办法第一章总则第一条为规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标

2、当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。第二条前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。第三条本市行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业管理物业项目的，适用本办法。第四条市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责本市前期物业管理招标投标的政策制定和招标投标活动的指导、监督和管理工作。-2-县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）

3、负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理工作。各县（市）、区应设立物业管理招标投标领导小组，负责辖区内前期物业管理招投标活动中招标文件的审查和重大问题的处理。领导小组由辖区物业主管部门负责组建，成员由辖区建设、物价、城管、房管等部门及所在地街道办事处（乡镇人民政府）组成。海曙、江东、江北、国家高新区、东钱湖旅游度假区物业管理招标投标领导小组成员，市建委、价格主管部门还应派人参加。领导小组下设招标管理办公室（以下称辖区招标办），办公室设在辖区物业主管部门，具体负责辖区招标投标活动的日常指导、监督和管理工作。第五条新建物业，建设单位应当通

4、过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。有下列情形之一的，经辖区物业主管部门同意，招标人可采取协议的方式选聘相应资质的物业服务企业，并报市物业主管部门和属地街道办事处（乡镇人民政府）备案后实施：（一）公开招标或接受邀请的投标人连续两次少于3家的（但公开招标的投标人为2家的，应参照公开招标方式执行）；（二）总建筑面积不足3万平方米的住宅；（三）总建筑面积不足2万平方米的非住宅（含商业、办公及居住混合性物业）。第六条前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第七条任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物

5、业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。第二章招标第八条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的建设单位。前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的或过高的资格要求。一个物业管理区域分期建设或多家建设单位建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。第九条通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：　　（一）预售商品

6、房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（二）城镇经济适用房、农村拆迁安置房、拟出售的村级发展留用地建设项目等应当在建筑工程施工许可证领出后6个月内完成。第十条招标人应在招标前向辖区物业主管部门提出书面招标申请，经辖区物业主管部门核准后实施。第十一条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。新建物业总建筑面积在3万平方米（含3万）以上的住宅和总建筑面积在2万平方米（含2万）以上的非住宅（含商业、办公及居住混合性物业），必须实行公开招标。招标人采取公开招标方式的，应当在当地主要媒介上发布招标公告，同时在宁波市建设委员会网站上发布，招标公告期为5个工作

7、日。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况、投标人的要求以及获得招标文件的办法等事项。单一业主物业的建设单位可通过招标方式或自行选聘相应资质的物业服务企业。以招标方式选聘的，可采用邀请招标形式。并在物业服务合同签订后7日内到辖区物业主管部门备案。第十二条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房和物业管理资金（专项资金）的配置情况等；　　（二）物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（三）交付使用

8、后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；（四）