谈营改增后房地产财税管控

《谈营改增后房地产财税管控》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、谈房地产业增值税一般计税企业财税管控措施摘要：本文专业解读房地产企业“营改增”后一般计税方法纳税人，在合同谈判中如何利用应付款价格系数砍价折扣，达到管控财税成木，取得企业利益最大化之技巧。关键词：房地产、营改増、财税管控开封百合建筑工程有限公司工作•开封亨通置业有限公司工作.千呼万唤始出来，福祸谜局费心猜。令房地产开发商大咖们期望、嫉妒、恨的“营改增”税政3月23日在匆忙中出台。这次“狼”真的要来啦。解读“财税【2016]36号文”,对房地产行业影响最大的新政是进项税抵扣问题。因为，之前销售不动产是缴营业税，以后则改缴增值税。Ftl于两个税种在计算应缴税方

2、法上有所不同，从税负比较看，“营改增”后是选择一般纳税人还是小规模纳税人提供发票，是决策者面临的大考。一般都认为:选择高税率一般纳税人一定要比小规模纳税人省税，其实不然。因为在合同谈判中还存在一个价格临界点技术问题。若对低税点纳税人价格合理折扣，企业同样可以获得预期收益。下面简要分析说明：一、数据整理。1、一般纳税人税率档次：17%;11%;6%;3%0房地产行业税率为ll%o按1元含税价折算：17%税率档，税额0.1453元，不含税价款0.8547元;11%税率档，税额0.0991元，不含税价款0.9009；6%税率档，税额0.0566元,不含税价款0.

3、9434元；3%税率档，税额0.0291元，不含税价款0.9709元。2、房地产企业基础税率:适用销项税率11%档,按1元含税价折算,税额同样也是0.0991元，不含税销售价款0.9009元。3、营业税附征税费率:城建税为增值税额的0.05（也可为0.07、0.01下同），教育费附加0.03,地方教育费附加0.02;4、所得税率0.25;5、土地增值税率按房地产行业大多数项目测算，增值比都在50%以卜所以取增值额的0.30。二、临界点测算1、测算公式:（1）应付供票人价格系数"+扣除系数（负值为减项）（2）扣除系数二增值税+城建及附加+所得税+土增税+代开

4、票税费率（3）增值税二供票人税额■企业基础税额（4）城建及附加二增值税*0.10（或0.12>0.06）将增值税、城建及附加合并计算二（供票人税额■企业基础税额）*1.10(或1.12>1.06)o（5）、所得税二（企业不含税销售价款•供票人不含税价款）*0.25（7）、土增税二（企业不含税销售价款•供票人不含税价款）*0.30（8）、代开票税费率=代开票缴纳的营业税及附加率+所得税率+印花税率+工会经费上交比例2、填制计算表根据以上公式代入基础数据，就可计算填制文后“房地产业增值税一般计税企业合同付款价格系数表"（注:按1元含税价计算）。剔除房地产业特有

5、土增税因素外，此表同样也适用于建筑业及11%销项税企业。3、公式简化查看合同付款价格系数表显示，其实扣除系数针对该档次供票人税率來说是•个常数。因为，增值税、城建税及附加的计算依据都是增值税额进、销差，所得税、土增税的计税依据是不含税价差。只有白条代开需加计代开税费率。所以，上述整套测算公式就可以简单记忆为：合同付款价格二拟定合同价格*（1+扣除系数）这里提示同仁们，如果有兴趣您可以感受一下价格临界点的推算全过程。否则，您尽情享用速算公式带给您的便利就欧啦！三、应用案例例：开封亨通置业有限公司■东方百合小区，项目附属工程需对外发包,匡算价1000000元。

6、现有两家公司预签约，A企业为6%—般纳税人，B企业只能提供普票。A企业报价980000元，开具增值税专票月企业报价945000元。经分别协商A企业同意下浮1个点，B企业下浮2个点。试算该企业附属工程与哪家企业签约为好？1、计算：A企业报价下浮后=980000*0.99=970200（元）B企业报价下浮后=945000*0.98=926100（元）2、比对：经查合同付款价格系数表：A企业合同基准付款价格为976600元，与报价下浮后相比企业节省工程款6400元。B企业合同基准付款价格为945500元，与报价下浮后相比企业节省工程款19400元。很显然，经计算

7、与比对后选择B企业合作最为利好。