高密五金建材贸易广场二期策划全案

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1、目录第一部分项目产品定位··········1P第二部分项目客户定位··········3P第三部分项目形象定位··········3P第四部分项目价格定位··········6P第五部分项目营销策略执行·······6P第六部分项目经济效益分析·······11P第七部分项目组织管理·········16P18第一部分项目产品定位只有准确的产品定位，才能有广阔的销售市场。由于该地块的用地性质为40年商业用地，依据城市的规划要求，可以规划建设商务写字楼或SOHO公寓两类项目。从该地块所处北部商贸板块的区域来分析，具备建设商务写字楼的市场

2、环境和区位优势。综上分析，该地块应规划建设2幢商务写字楼，项目销售产品应规划设计为：裙楼商铺和商务写字间两大类。一、项目经济技术指标：（一）总规划幢数：2幢（二）建筑总高度：39.1米（三）单幢规划层数：共13层，地下1层，地上12层（四）标准层层高：一层3.8米、二～三层3.4米、四～十二3米（五）总规划套数：172套（六）商铺套数：28套（七）写字间套数：144套（八）储藏室间数：29间（九）停车位数：地上停车位200个（十）总用地面积：9385.6㎡（十一）总建筑面积：22580.64㎡（十二）商铺建筑面积：12156.76㎡（十

3、三）写字间建筑面积：9837㎡（十四）储藏室建筑面积：586.88㎡二、项目楼层功能规划项目1-3层为商业楼，包括2个商务大堂和28套商铺。1、商务大堂功能为：写字楼的主入口与商务接待大堂。2、商铺功能：高端五金、建材品牌与服务行业经营区。3、商铺规划面积与套数：18面积㎡394.74395.12421.2464.13464.96487.65525.1812156.76套数1222424228套三、项目产品装修配套（一）外立面：1、外墙：写字楼外墙采用深咖啡与浅灰色真石漆搭配。2、门：采用深灰色肯德基门。3、窗：采用灰、白双色中空玻璃推

4、拉窗。（二）首层大堂：1、地面：铺设800mm×800mm米色抛光砖。2、墙面：铺贴400mm×800mm米色抛光砖。3、天花：轻钢龙骨与泰山石膏板三级造型吊顶、配1000mm×1000mm的水晶吊灯。4、大堂布局：大堂入口采用高档肯德基门，设有接待查询服务台。大堂内布置室内沙发、茶几、媒体电视、楼层导示牌、绿植等。5、安防：大堂内进入候梯厅前设置智能可视对讲系统。（三）商铺套内：1、地面：采用一层铺设800mm×800mm米色抛光砖，二三层铺设600mm×600mm米色抛光砖。2、墙面：刮高档装修腻子。开关、插座选用普通产品。3、天花

5、：刮高档装修腻子。安装消防设备，包括烟感和喷淋。普通灯泡。4、给排水：预留独立的给排水接口及排风口。（四）项目配套设施：1、给排水：设有上下水，采用市政给水直接攻击；污水、废水排放方式是：地下负压，地上无压排入市政管网。2、供电：采用市政高压供电与发电机应急电源的双路供电。其中市政供电设计总容量为500KVA，平均每平米供电容量为21VA；备用电源设计容量为200KVA，可用来保证高压故障停电时重要负荷的持续供电。183、照明：各层设应急照明配电箱,双路供电,并在各层疏散走道、电梯前室、楼梯间、出入口设疏散指示灯及标志灯,内设蓄电池。4

6、、消防系统：由火灾自动报警系统、消防水喷淋系统、消火栓系统、消防联动控制系统、消防事故广播系统、消防直通电话系统组成。采用总线式报警及联动系统,由消防控制中心集中报警,统一实施监控。5、安防系统：公共部分安保设备为监控设备，内设安全监控中心，实行24小时无线巡更，对商务大堂、电梯轿厢、电梯前室、走廊等位置实施安全监控，并配套巡更系统、公共广播系统。6、通讯系统：铺设光纤为主干通讯网络，提供电话及互联网络至户内，具备DID、语音信箱、呼叫转移、会议电话、LAN网等业务功能，并设移动通信信号增强系统，WLAN无线上网信号系统。第二部分项目客

7、户定位客户定位是项目成功销售的关键，从产品定位分析来看，商业楼销售与招商客户包括投资型客户、老五金建材市场经营户、振兴街经营户、顺河路经营户等。（一）投资户虽然商业楼部分属于项目的裙楼，但是一期五金建材贸易广场的成功销售，已经推广了项目的知名度，这28套中央铺王，势必将成为投资客户关注的重点；考虑到商铺面积约395～525ｍ²/套，销售总价约160～240万元/套，客户购房首付款的50%约80～120万元/套，依此总价推算，商业楼投资客户包括政府机关人员、私营企业业主、外地投资户等，这部分人的年收入比较高。（二）自营户项目位于五金建材贸

8、易广场的中心位置，一期五金建材贸易广场已经成功引入了高密老五金建材市场、振兴街市场、顺河路市场的经营户，商业楼的自营客户应重点锁定以上三个老市场的高端品牌经营户。第三部分项目形象定位18形象定位也就是把项目