无锡汇金广场全案策划方案

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1、目录第一部分：商业部分  41-项目市场分析  41-1无锡市商业经济发展因素分析  41-2人口因素  41-3无锡市主要商业区商业现状调查分析  51-3-1商业街  51-3-2商场  111-3-3专业市场  151-4综合说明：  161-4-1无锡市商业物业现状  161-4-2消费需求  171-4-3无锡市商业物业走势  182-竞争对手个案分析  192-1东方凯利  192-2置业新天地  202-3吉庆名都  212-4槐古豪庭  212-5映山华庭  223-项目分析  223-1项目SWOT分析  233-1-1优势： 

2、 233-1-2劣势：  243-1-3项目机会分析  253-1-4威胁及困惑  254-定位策略  264-1产品定位  264-2定位原因  274-3形象定位  284-4功能定位划分  284-4-1功能定位的出发点  294-4-2分层功能定位  294-4-3功能定位划分的说明：  305-商场的租售策略  305-1目标客户：  305-1-1销售目标客户  315-1-2招商客户  315-2租售推广策略  325-2-1推售前准备阶段  325-2-2租售第一阶段  325-2-3租售第二阶段  335-2-4租售第三阶段  

3、345-2-5租售第四阶段  355-3主要租售手段  365-3-1发展商参股经营  365-3-2业主承诺开业优惠折扣  375-3-3巡回项目推介会  375-3-4零首期付款方式（100%按揭）  375-3-5反租销售  375-3-6带租约销售  385-4招商条件  386-总体包装  396-1地盘包装  396-2示范铺包装  396-3户外灯箱、候车亭广告、车身广告  396-4VT设计  406-5模型  406-6虚拟的立体商场  416-7媒体宣传制作：  41第二部分：住宅部分  421-销售力分析  431-1无锡住

4、宅市场分析  431-1-1住宅市场  431-3项目总结  581-3-1优势  581-3-2劣势  581-3-3机会  582-销售力提纯  592-2本案之利基市场  612-2-1无锡当前仍未形成真正的“豪宅”市场  612-2-2豪宅必须具备稀缺性  622-2-3本项目如何与发展商旗下物业的资源整合  622-2-4引进“金钥匙”工程的建议  623-项目定位  673-1我们的目标：  673-2定位思路（指导原则）  673-3项目功能定位  683-4形象定位  683-5项目推广口号  694-销售力的提升  704-1项

5、目销售力提升的建议  704-1-1整体规划  704-1-2整体配套  745-销售力执行  775-1销售体系的建设与提升  775-1-1售前：尽量提供看楼的方便  775-1-2售中  785-2、推广策略  786-销售力的持续  806-1全程跟进的服务体系  806-2不断创造市场热点与利好  806-3销售前准备  806-3-1销售人员的培训  80培训内容（略）  811-关于项目商场的配套设施与住宅的互动关系  822-关于项目商场部分和住宅部分上的租售互动关系  82第一部分：商业部分1-项目市场分析1-1无锡市商业经济发

6、展因素分析具统计，今年第二季度中心区商业用房均值为15549元/m2，与第一季度相比上涨1.78%，由于前期旧城改造步伐加快，非住宅拆迁面积较多，造成商业用房需求增加，中心区商业用房开始上涨，但涨幅不大。主要原因有：一、中心区的有效需求不足，成交冷淡。近期中心区开发建造的商业用房多为大型商场，目前市场上缺少有实力的大买家，而城郊各区建造的小面积店铺较多，符合目前的市场需求，销售较热。二、随着郊区城市化进程的加快，其商业氛围也日益繁荣，使城郊差距缩短，象家乐福、天润发、麦德龙等已经在无锡的商界占有一席之地，并将周围的商业带动起来，形成商业圈。要保持

7、CBD的地位，发挥核心作用，必须要形成一些特色的商业区，象南禅寺商业区的特色较鲜明，人气较旺。1-2人口因素2001年末全市户籍总人口为435.9万人，其中城市人口180.02万人。全市居民收入稳步增长，生活质量不断提高。在岗职工年平均工资13782元，比上年增长15%，人均可支配收入9454元，比上年增长9.9%，年末人均储蓄14816元，比上年增加2053元。总额390.8亿元，比上年增长11.2%。无锡市区城镇居民人均消费性支出为7404.78元，增长6.2%。在居民收入持续增长的同时，居民消费支出趋向平稳，消费结构日显优化，消费层次不断提

8、高。1-3无锡市主要商业区商业现状调查分析为了能够较为直接、准确地了解无锡市商业市场的情况，我司此次特针对几条知名的商业街（如中山路、健