昆明BOBO汇馆策划全案

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1、目录项目投资分析一、昆明市房地产市场总体趋势（-）昆明市房地产市场概况（二）昆明市房地产市场特点分析二、主要竞争个案及专项市场调研分析（-）小户型圈层个案分析（二）外围竞争圈层个案分析（三）综合分析篇三、消费者心理综合分析（-）目标客源区域定位（-）目标客源的年龄定位（三）目标客户的层次定位（四）口标客源购买动机分析（五）针对市场特性的客源分析（六）客源购房抗性分析项目提案报告*、前言*、SWOT分析*、土地价值决策（一）项目概况（二）土地价值分析一、发展商开发模式的建立二、发展商开发流程三、发展商

2、开发时机四、发展商开发思路五、资金模拟表项目核心概念提升*、消费者主要特征一、发展商品牌建议二、推广核心概念1、BOBOS概念提升2、户型概念提升3、价格概念提升4、投资概念提升5、物管概念提升6、女性专层概念提升7、装修概念提升三、物业管理篇四、配套篇五、家装篇六、智能化篇七、建筑单体篇八、施工建材篇九、社区规划篇十、环境规划篇项目市场推广*、推广概念延伸1.机会点2.切入点*、品牌形象层项目广告策略*、广告宣传总体策略*、广告定位*、广告通路*、阶段推广策略（-）筹划准备期（二）内部认购期（三）

3、公开发售期（四）强销期（五）保温期（六）尾盘期*、项目广告营销推广预算*、售楼中心规划建议*、售楼处内部建议*、销售道具的建立及作用项目分析预测*、BOBO汇馆权重比分析预测*、不同毛利率的每月收益分析*、不同毛利率下总销金额随时间变化曲线*、中国银行个人住房贷款月均还款参考表项目投资分析一、昆明市房地产市场总体趋势丽迓愿园◎衢摯越齊星励眷為間廻色⑥o易蓉鋪乌冒渥窘画鬼观冕痂⑥起莢影响©S®]®offi®®o餡沏輕咼厦衢礙职（S個兮働（f翁观园可飽多⑥觎⑥蛊。职应亓隠目衢霉①画旻圃创固衢毓辺邑侑固函

4、。⑥囲逋唸篦裁。娥网U⑥困创。包罔窃辺园1国蕊為向。(-)昆明市房地产市场概况目的：分析市场，以了解掌握近期昆明房产市场的情况，从而得出我们对于整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。2003年上半年昆明市房地产的发展稳中有升，机遇与挑战并存。A.商品房市场的竞争将更为激烈从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越强，同时开发商加大了对土地资源的储备，因此，2003年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。就目前商品房存量來看，市场的供求趋于平衡

5、。但由于住宅市场以个人消费为主，并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发商在面对房产由场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品，准确定位。A.小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态就目前昆明房产市场來看，近儿年來消费者的消费观念不断转变，随着大昆明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民城市，加之市场开发中投资商的引导和刺激，房产开发已进入高峰期，小户型占大比例的阳光A版、86街U2等已全部售完，而正在销售的楼盘都以80-120平米的户型为主，因此，昆明房产市场上小户型楼盘已经

6、断档，形成了昆明市小户型市场的真空期，成为小户型产品再次投放市场的有利时期。c.城市建设格局已发生新的变化房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群休的购买力。另外房产市场的地区差异性以及市政建设、园林绿化和基础设施等都严重影响着房产的市场占有率。近几年随着城乡结合部房产业的快速发展，使城市空心化的现彖日益明显。另外新兴小区的配套设施逐步齐全，这使住宅郊区化已成为房产的趋势，整个住宅的建设重心已向城郊结合部转移。因此，本案要寻求自身的供求平衡点，就要锁定活跃于城帀中的年轻人群，以避开住宅郊区化的

7、矛盾。D.房地产受市场供求关系的制约将使开发投资结构更加趋于稳定房地产市场的平衡主要是指总量和结构两方面的协调，价位也是影响制约Z—,预计售价在1500—2500元/平方米左右的将占到80%,售价2500至3000元/平方米左右的将占到15%左右，售价在3000元/平方米以上的将占到5%左右；目前房产市场日益成熟，把握好市场走向和变化，房产结构将史趋稳定化和合理化。E.房地产市场的规模经营特点将逐渐显露随着房产行业的竞争越来越激烈，出现的问题也就越来越多，政府在鼓励开发商创企业品牌、发展社区服务、引

8、进新事物的同时，相继出台和实施了一些国家有关城市房地产开发经营管理条例、商品房销售管理方法及法规，进一步加强管理经营行为，保护消费者合法权益，尽量避免供求双方有利益冲突及不合理的事情发生。以完善、健全整个房地产市场。（二）昆明市房地产市场特点分析目的：通过对房地产市场产品特点的采集和分析，为本案产品的各细节提供一个比较全面的市场依据和考量。1.房产市场产品特点分析①按工期划分•分析目前整个昆明市房产市场的在售个案基木分为现房、近期房和远期房三种类型。消费者对产品的要求