广州珠江广场营销策划全案

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1、广州珠江广场营销策划全案目录市场分析篇3一.市场分析41.1整体市场概况41.2豪宅市场概况8A、绝版山水盘8B、新城市中心板块9C、珠江新城板块101.3豪宅一条街——滨江路一、二线江景盘火拼时速111.42002年江景楼盘市场威胁性预测13二.【珠江广场】项口（SWTO）分析232.1项目竞争优势分析（S）232.2项目竞争劣势分析（W）252.3项口的市场威胁点（T）262.4项目市场的机会点（O）27三.项目的竞争对手分析28三.项目定位313.1项冃市场定位策略313.2项H形象主题定位策略313.

2、2.1形彖主题定位的必要性313.2.2项目名称及形象主题提炼323.4项目目标客户定位363.5项口售价定位37营销策划篇41一.项目推售策略421.1口推广原则421.2户型统计分析421.2项目首推分析461.2.1入市时机选择461.2.2入市价格471.2.3首推单元的选择481.3销售分期价格方案491.3.1“四月初”入市（蓄水期）501.3.2“五一”全面引爆（迅速升温期）501.3.3“六一”强销期（持续高温期）511.3.4“七月”再次整装待发（恒温期）521.3.5七月下句气势再次爆发（

3、再次升温期）521.3.4八~九月中旬延续期（恒温期）521.3.5国庆促销期（10月1R—12月17B）531.3.6元旦、春节新货加推，再欣高潮531.4首期推广策略541.4.1发售形式541.4.2认购方式541.4.3折扣制定原则551.4.4发售地点的选择56二.2002年项目推广全案572.1市场铺垫期572.2销售技巧引爆期（入市）582.3全面引爆期592.4主题（教育）促销期602.5再度引爆612.6高潮迭起622.7推广炽热点632.8广告宣传费用的预算和安排63市场分析篇一.市场分析

4、1.1整体市场概况2001年的广州房地产呈现岀更加有序发展的局而,I•区全年的商品房成交量为810万平方米，成交金额为383亿元。其中，原八区的成交面积为535万平方米，成交金额为299亿元，都比去年有所增长。并且首次使近年来持续增长的商品房空置面积出现减少。随着房地产产品的全面升级换代，以扎实的内功和有效的宣传手段，而不是以价格战赢得消费者的热俏楼盘越來越多。2001年广州整体市场的炽热程度明显增加，所推项目远远多于去年，供货量强势增长，随Z而來的就是大量的广告宣传，每个楼盘为了在一个口热的竞争屮分得一杯羹

5、，在推广宣传上可谓“抢势不减”，出现“遇忌不避，遇节更强”的程度。尤其是华南板块的迅速掘起，为了抡滩广州市区市场，立体化攻势有增无减，使得今年4月至9月的一段时间内，楼市焦点已集屮在华南板块，一时成了楼市面热门话题。该板块的举动给市区楼盘带來一定的危机与压力。所以，遭沉重打击的市区楼盘一鼓作气，大举“都市主义”旗帜，进行强势反攻，使得市区楼盘又一度热了起來。随着广州“南拓北优”的规划格局的形成，加上广州举办九运会的机遇，使得今年地产市场焦点集屮在东板块及南板块，而西板块及北板块相对较静，该点除了与市政府的统一

6、宣传、统一引导有较大关联外，还与每个板块所聚集项目的多少、大小有关，卜•血将针对每个板块作总体的分析。A、东部板块该板块的开发，乘借“九运”东风，在“九运”前期通过政府及媒体的极力宣传及炒作，使得原本淡静的一个地块在一年内被宣扬成为一块集居住、投资于一体的热土，使得在该板块的在售或未售楼盘都受益非浅。在“九运”后，东圃及其周边的交通、环境都有了质的飞跃，一定程度兑现了政府加大力度“东征”的决心，其利好无形中给置业者及投资者注入一支强心剂。冃前该板块虽然项冃不多，现时推得较频的在售楼盘有：汇景新城、华景新城、骏

7、景南苑、富力天朗明居、旭景家园等。以顶级市区内豪宅别墅定位的汇景新城由于整体规划、现场的环境及楼宇的设计均采用了国外公司的一流设计，高质素及人性化的布局均排在豪宅盘的前列。拥有自然山景及水景，公寓均价8000元/M2、别墅均价10000元/M2以上，但所以该楼在开售后市场反响一般，业绩远远低于预期理想，估计是价格因素导致如此。而华景新城、骏景花园南苑以吸引性的价格4800元/M2及5100元/M2引起市场的关注，销售业绩良好。旭景家园借助现代的外立面色彩及合理的户型间隔，一度以3200元/M2、3800元/M

8、2的均价抛向市场，吸引性的价格引起了新生代置业者热烈反映，销售业绩良好。对于东圃板块的奥林匹克体育馆周边，现已聚集了不少大型未售项目。如中海康城、雅居乐地块、美林基业地块等。预计其相继会在明年初至中旬推出，由于其项口规模大，发展商实力雄厚以及九运会后周边环境及交通都比较好，相信它们的推岀必将给市场造成极大的竞争压力。B、南部板块该板块今年热点主要集中在华南板块区域，而洛溪板块相对比较静，由于华南板块