《广州协和新世界营销策划全案》

《《广州协和新世界营销策划全案》》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、协和新世界策划全案第一部分项目区域市场分析一、天河区市场情况分析二、区域市场分析第二部分项目价格评估及部署一、项目价格评估二、项目价格部署三、项目资金回笼预测第三部分项目初期销售进度与安排、园林概述、项目前期推广计划安排表三、筹备铺垫期部署四、预热内部认购期五、首次人型展销期部署第四部分项目设施及包装建议、展销中心的功能设宜和布局二、现场包装、示范单位四、住客大堂五、塔楼住宅平面六、住客会所第五部分项目定位及目标客户群分析一、项目定位二、目标客户群分析2~112〜45-1112〜1713〜141515-1718-38181819〜2324-3334〜3839~42394041414

2、24243-4543〜4444〜45第一部分项目区域市场分析一、天河区市场情况分析1.供求关系分析2000年1~9月，天河区高层住宅共批出167.6万mS成交则169.1万n?,成交量与批出量基本持平，但从总体上分析，天河区高层住宅的供应量较大，供大于求的情况仍相当严重。表天河区高层住宅供求情况时间预售批出量(m?)成交量(m2)2000年1月40,52980,5522000年2月163,62851,1792000年3月29,68371,9922000年4月98,07784,0812000年5月31,66966,9272000年6月89,37883,9602000年7刀99,059

3、74,1412000年8月186,75258,0352000年9刀89,303150,995总计1,675,7591,690,955平方米25000020000015000010000050000图1:天河区高层住宅供求情况m3疋疋氏cn^疋反氏氏cn^卜860—•―

4、9月5,9121999年10月5,5611999年11月5,5651999年12月5,9912000年1月6,0962000年2月5,9892000年3月5,2832000年4月5,6992000年5月5,2292000年6月6,0642000年7月5,9822000年8月5,9382000年9月5,566图2：天河区高层住宅成交价格走势元/平方米二、区域市场分析本项口所在的天河北路段是天河北楼市竞争最激烈的地段，在短短的300m的路两旁聶立着金出花园、龙口花园、帝景苑、芳草园、金海花园、华标广场及天麟第等接近10个在售的楼盘，在售面积将近40万深入分析对手项目的包装特点和销售情况

5、，对本项目的寻求正确的定位和适当的包装有莫大帮助。下而仅选择紧邻本项目的芳草园、华标广场及帝景苑作较深入的分析。1.周边项目资料明细分析1）芳草园本项冃与芳草园属同一地块，在规划上有许多资源是共享的，例如：中央绿地、室外运动场地及幼儿园等设施，而单元面积和户型与木项目也比较和似，因此它将是木项目销售中的一个最重要的对手。A.广告特点：风格比较清新，表现其“天河北大型绿色环保社区”的主题，极容易吸引年轻一代的买家。B.包装特点：没有紧扣住项目主题包装，形象不鲜明。但是由于1999年底开始内部认购时，工程进度已经接近封顶，花园也基本完成，现场环境在当时的市场条件下是不错的，的确吸引了一

6、班年轻的买家和投资者。C.推广部署：由于缺乏持续性的推广，楼盘的形彖难以确立。D.价格部署：内部认购均价5,200元/n?,第一次展销会调升至6,000元/in?均价，调整过急、调整幅度过快，令市场难以接受，故此，销售进度一度受阻。E.销售情况：由于缺乏持续性推广，口前销售率近50%。F.户型分析表3：芳草园成交户型分析面积86m292m211Om2118m2合计户型〔房二厅〔房二厅二房二厅二房二厅可售单元108108108108432成交单元85584692281成交户型比例78.7%53.7%42.6%85.2%合计成交套数比例19.7%13.4%10.6%21.3%65%G・

7、总结向花园86n?与118n?的单元，虽是北向，但依然销售超过75%,这对本项目在定价方面具有很强的参考价值。芳草园的价格虽然很有优势，但由于缺乏冇效的策划和推广，销售成绩也是平平。预计本项目公开发售时，芳草园B幢也将销售，届时本项口将受到芳草园现楼和期楼的前后夹击，估计对方会以价格作为最有力的武器，对本项目造成强大威胁。因而本项目必须围绕一个核心进行整体的包装，以整合的形式进行冇效的推广，在声势上盖过对方，并以一个比较适中的价格入市,相信本项目击败对方胜券在握。2）