协和新世界策划全案

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1、协和新世界策划全案二零零零年I•一月第一部分项目区域市场分析一、天河区市场情况分析二、区域市场分析第二部分项目价格评估及部署一、项目价格评估二、项目价格部署三、项目资金回笼预测第三部分项目初期销售进度与安排、园林概述、项目前期推广计划安排表三、筹备铺垫期部署四、预热内部认购期五、首次人型展销期部署第四部分项目设施及包装建议、展销中心的功能设宜和布局二、现场包装、示范单位四、住客大堂五、塔楼住宅平面六、住客会所第五部分项目定位及目标客户群分析一、项目定位二、目标客户群分析2~112〜45-1112〜1713〜141515-1718-3818181

2、9〜2324-3334〜3839~4239404141424243-4543〜4444〜45第一部分项目区域市场分析一、天河区市场情况分析1.供求关系分析2000年1~9月，天河区高层住宅共批出167.6万mS成交则169.1万n?,成交量与批出量基本持平，但从总体上分析，天河区高层住宅的供应量较大，供大于求的情况仍相当严重。表天河区高层住宅供求情况时间预售批出量(n?)成交量(m2)2000年1月40,52980,5522000年2月163,62851,1792000年3月29,68371,9922000年4月98,07784,0812000

3、年5月31,66966,9272000年6月89,37883,9602000年7刀99,05974,1412000年8月186,75258,0352000年9刀89,303150,995总计1,675,7591,690,955图1:天河区高层住宅供求情况平方米25000020000015000010000050000in?反cn^ni?氏in?in?CU29Z86m3疋疋氏cn^疋反氏氏cn^卜860—•―

4、中2000年9月与1999年同期相比，价格下降346元/n?,下降了5.9%。表3：天河区高层住宅成交价格走势时间成交价格（元/in?）1999年9月5,9121999年10月5,5611999年11月5,5651999年12月5,9912000年1月6,0962000年2月5,9892000年3月5,2832000年4月5,6992000年5月5,2292000年6月6,0642000年7月5,9822000年8月5,9382000年9月5,566图2：天河区高层住宅成交价格走势元/平方米二、区域市场分析本项目所在的天河北路段是天河北楼市竞争

5、最激烈的地段，在短短的300m的路两旁聶立着金田花园、龙口花园、帝景苑、芳草园、金海花园、华标广场及天麟第等接近10个在售的楼盘，在售面积将近40万m2o深入分析对手项目的包装特点和销售情况，对木项目的寻求正确的定位和适当的包装有莫大帮助。下面仅选择紧邻本项目的芳草园、华标广场及帝景苑作较深入的分析。1.周边项目资料明细分析1）芳草园本项口与芳草园展同一地块，在规划上有许多资源是共享的，例如：中央绿地、室外运动场地及幼儿园等设施，而单元面积和户型与本项目也比较相似，因此它将是本项目销售中的一个最重要的对手。A.广告特点：风格比较清新，表现其“天

6、河北大型绿色环保社区”的主题，极容易吸引年轻一代的买家。B.包装特点：没有紧扣住项目主题包装，形象不鲜明。但是由于1999年底开始内部认购时，工程进度已经接近封顶，花园也基本完成，现场环境在当时的市场条件下是不错的，的确吸引了一班年轻的买家和投资者。C.推广部署：由于缺乏持续性的推广，楼盘的形彖难以确立。D.价格部署：内部认购均价5,200元/n?,第一次展销会调升至6,000元/in?均价，调整过急、调整幅度过快，令市场难以接受，故此，销售进度一度受阻。E.销售情况：由于缺乏持续性推广，口前销售率近50%。F.户型分析表3：芳草园成交户型分析

7、面积86m292m211Om2118m2合计户型二房二厅二房二厅二房二厅［房•:厅可售单元108108108108432成交单元85584692281成交户型比例78.7%53.7%42.6%85.2%合计成交套数比例19.7%13.4%10.6%21.3%65%G・总结向花园86n?与118n?的单元，虽是北向，但依然销售超过75%,这对本项目在定价方面具有很强的参考价值。芳草园的价格虽然很有优势，但由于缺乏冇效的策划和推广，销售成绩也是平平。预计本项目公开发售时，芳草园B幢也将销售，届时本项口将受到芳草园现楼和期楼的前后夹击，估计对方会以价

8、格作为最有力的武器，对本项目造成强大威胁。因而本项目必须围绕一个核心进行整体的包装，以整合的形式进行冇效的推广，在声势上盖过对方，并以一个比较适中的价