浅谈如何加强牧业的前期管理

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1、浅谈如何加强物业的前期管理汶上县房地产物业管理公司郭磊前期物业管理是指开发项目开始建设之时，在未成立业主委员会之前，由建设单位聘请或委托物业公司进行专业物业管理服务的活动。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业公司对物业进行的是软件管理，也是房地产开发的延伸。前者是形成物业，后者是发挥物业的作用，其共同的服务对象是购买房屋的业主，如何使业主、开发商、物业企业三者都能达到满意的目标，就是物业前期管理工作所发挥的重要意义和作用。一、规范开发企业的规划建设行为一般来说，开发企业的工作重点主要是放在了规划设计•开发建设和房屋销售方面，由于缺少有效的监督机制，大部

2、分开发商在与购房者签订购房合同时没明确公示业主临时管理规约，在与物业管理对接的工作中还只停留在给物业公司发一份入住通知书，传一份房屋买卖合同复印件的阶段，加之开发商销售人员对物业管理知识也是知之甚少，对物业管理情况宣传存在不规范，不全面的现象，这就给业主、开发商及物业企业之间产生纠纷埋下了隐患。为此，规范开发商的行为，首先是在开发企业立项规划设计时要高起点、高标准。规划部门要严格把关，对不符合要求的不予审批；开发企业在实行项目建设时要严格按照规划设计进行，公共的配套设施设备要同步进行，克服先建住宅后建设施的行为；监理部门要加大工程监理力度，杜绝不合格工程；

3、建设行政主管部和质检部门加强督导，对违规行为限期整改，对拒不执行整改的企业按照有关规定给予停工或吊销建设企业资质处理。其次是开发企业在项目开工、商品房预售前应聘请或委托物业企业进行前期管理，并报物业管理行政主管部门备案。开发商销售人员在与购房人沟通时应作积极细致的介绍，包括物业的服务内容•各自权力和义务.业主临时规约等内容。对于未委托物业企业进行前期管理，没有完善的物业管理方案，前期物业服务合同和业主临时规约的，由房地产主管部门责令限期整改，对于未改正或不备案的，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的可予以收回或吊销预销售许可证。最后，新建商品房的保修期限和

4、保修范围由开发建设单位按照国家的规定来承担保修责任，如委托物业企业负责保修的，应签订委托合同，明确双方权利义务和保修责任，并向物业企业支付质保金。二、规范物业企业的前期管理行为物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础工作，也是解决物业管理矛盾纠纷，提高物业管理水平的重要途径，应注重做好以下几方面工作：一是组织专业管理人员介入。组织人员早期介入是前期管理的关键。物业企业应挑选具有一定物业专业知识、管理实践经验丰富和综合能力强的人员组成前期物业管理机构，专门负责前期各项工作，并参与开发企业建设项目的策划工作，提出合理化建议供开发商参考，对销售中有关物业管理接

5、口问题给予规范和指导，对买房人有关物业管理方面的问题给予详尽解答。二是编制前期物业管理方案，物业企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况编制物业管理方案，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。三是物业的接管验收。物业的接管验收是物业企业为维护广大业主利益，对已建成交付使用物业项目的一次质量把关过程，也是明确物业企业与开发建设企业维修责任的重要措施，主要从组建物业移交接管验收小组，接收物业规划建设资料和物业接管验收三个方面做好该工作。四是业主入住管理。办理业主入住是物业企业直接与业主接触的开始。业主入住前后，很多问题

6、和矛盾必然反映暴露出来，作为物业企业要耐心细致的工作，真心真意为业主排忧解难，赢得广大业主的信赖，为后期管理奠定基础。五是住宅装饰装修管理，做好此项工作的主要义意在于对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要的作用，应着重抓好制定装饰装修审批程序•签订装饰装修服务合同、办理装修手续，加强监督管理、工程验收等几个方面的工作。加强物业的前期管理工作，应以《条例》为法律依据，积极探索推进物业市场健康有序发展的新思路，在处理好业主•开发企业和物业企业三者关系的同时，最大限度的维护好三者的合法权益。