2009杭商业地产市场调查报告

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1、2009杭商业地产市场调查报告巨无霸似的综合体、光鲜亮丽的写字楼，商业地产作为众多地产业态当中一块重要的组成部分，似乎离普通购房者所能触及的投资范畴很远。而一铺养三代的观念，却一直根植在中国人的心中。事实上，商业地产的概念十分广泛，写字楼、商铺、酒店式公寓、综合体、留用地……这些地产业态充斥在我们的周围，构成了我们生活和投资中不可或缺的一部分。在本期的《风尚地产》中，我们将细分商业地产中的每个领域，分析当前的市场现状并做全面剖析，为读者带来一份详实的2009商业地产调查报告。写字楼、酒店式公寓>>>市场现状2009年的商业地产项目中，写字楼和酒店式公寓市场可谓一扫2008年的持续

2、阴霾，自3月份开始就重振旗鼓，且上扬势头一波高过一波。以写字楼成交数据为例，成交量从约31589平方米到5月份的约52630平方米，再到7月份约84919.3平方米，这个数字甚至高过了2008年7月份的写字楼64133平方米的成交量。再来看一下近期的成交数据。三季度整个写字楼市场销售量呈现高位回落调整的态势，其中7月份销售总量达到84919.3平方米，创今年写字楼月度销售总量的新高，而八九月份是销售量达到高位后连续回落的两个月，销售量分别为69531.95平方米及51598.4平方米。从销售价格方面来看，销售价格与前一季度相比没有太大的变化，销售价格为13954元/平方米，与前一

3、季度相比上涨了2.6%，基本保持稳定。整个市场写字楼产品的销售楼盘不足三成，除钱江新城的万银国际，迪凯商务中心等楼盘小有成交外，其他区域几乎没有写字楼楼盘成交。因此公寓类产品依然占据了整个写字楼市场的主要地位。>>>典型案例从三季度各个区域的成交情况来看，滨江区和上城区的楼盘表现得相对活跃，成交情况良好。主要是这两个区域一个紧邻钱江新城，一个作为高新企业总部区域都是商务办公人群需求旺盛的区域，因此也造就了这两个区域此类产品形式集中的重要原因。根据统计，三季度整个市场有成交的楼盘为35个，其中上城区和滨江区分别占到了8个和6个，而且其中大多数有成交的楼盘销售套数都在50套以上。特别

4、突出的楼盘有位于上城区的通润银座、钱江国际商务中心、凤凰城等楼盘，该类楼盘的产品形式都是属于公寓类产品，凭借区位优势及相对稳定的投资回报率，赢得了市场的欢迎，但该区域的楼盘也是销售均价较高的一个区域，如通润银座销售均价达到35000元/平方米。滨江区一直都是公寓类产品投资的首选区域，主要是该区域的人群需求以企业总部居多，基本都是单身商务人士、企业白领、外来创业人士等需求个体，与该类产品形式相吻合，属于符合市场需求的产品形式，因此该区域的此类产品一直供销两旺。本季度推出的风尚蓝湾楼盘一经推出销售量就达到60%以上，成为销售冠军。商业投资的专业性要求更高滨江集团新城时代广场企划部经理

5、沈洁目前杭州发展最成熟的商务区是黄龙世贸区，经过近10年的发展黄龙世贸区域已经聚集了诸如世贸丽晶城、公元大厦、嘉华国际等知名写字楼，形成了相对集中的商业氛围。而当下写字楼供应量较为充足的则出现在钱江新城。预计明年杭州写字楼的供应量将会有一个明显的上升。事实上商业地产的开发和住宅地产相比存在着很大的不同，需要经历一个相对较长的周期，要想打造顶级写字楼就必须在后期的运营上下工夫。潜在升值空间和稳定收益大华元集团营销总监张安娜商业投资的专业性要求比住宅投资高得多，它所需要的资金规模也比住宅投资要庞大不少。商业投资的回报是长期性的，它的资金回收比住宅投资要慢，但它的收益比住宅投资要稳定。

6、这就意味着商业地产投资的风险比住宅投资要低，特别是在当前高房价的阴影下。和住宅投资看重地段、价位、品质不同，商业投资看重的是物业所在区域的定位是否拥有浓厚的商业氛围、配套设施是否能满足企业的需求以及是否有能吸引客户关注的特色。尤其是最后一点，是在竞争中取胜的关键所在。明年供应量将会明显上升建工房产企划主管周瑜由于商业地产开发牵涉到包括开发商、商业经营管理公司、投资者、商家在内复杂的利益关系，这就要求投资者拥有较高的专业水准，以判断该商业项目是否具有投资价值和较高的升值空间。村级留用地项目村级留用地是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组

7、织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。为推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。做为房产开发属于类公建性质，其不能走正常住宅的销售途径，不能享受城市住宅的各类保障，如落户、享受学区氛围、民用水电生活费用等。据了解，杭州10%村级留用地项目分布广泛，主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域。数据统计，目前规划杭州留用地规模约11000亩，如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。与一般的城市外扩吞并乡村，集体土地