苏宁云商商业物业资产证券化的案例分析

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1、分类号；学校代巧：１０１４０密级：公开学号：４０３１４４０３３４◎座《乂聲ＬＩＡＯＮＩＮＧＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹ专业学位论文ＴＨＥＳＩＳＦＯＲＰＲＯＦＥＳＳＩＯＮＡＬＭＡＳＴＥＲＤＥＧＲＥＥ论文题目：苏宁云商商业物业资产证券化的案例分析ｎ’ＣａｓｅＳＵｉｄｏｎＡｓｓｅｔｓＳｅｃｕｒｉｔｉｚａｔｉｏｏｆＳｕｎｉｎｓＣｏｍｍｅｒｃｉａｌｙｇ英文题目：ＲｅａｌＥｓ化化论文作者：虞洋洋指导教师：桑格教授专业：金觀完成时间二〇—六年四月：妊宁大学硕±专业学位论文苏宁云商商

2、业物业资产证券化的案例分析ＣａｓｅＳｔｕｄｏｎＡｓｓｅｔｓＳｅｃｕｒｉｔｉｚａｔｉｏ打ｏｆｙ’ＳｕｎｉｎｓＣｏｍｍｅｒｃｉａｌ民ｅａｌＥｓｔａｔｅｇ作者：虞洋洋：桑搭教授指导教师专业二金融专业方向：资本市场２０１６１４日答辩日期：年５月二〇—六年四月．中国化阳辽宁大学学位论文原创性声明本人郑重声明；所呈交的学位论文是本人在导师的指导下独立完成的。论文中取得的研究成果除加Ｗ标注的内容外，不包含其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，不包含本人为获得其他学位而使用过的成果。

3、对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中进行了标注，并表示谢意。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：Ｗ知姑《曰《為诗／学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部口或机构送交学位论文的原件、复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅。本人授权迁宁大学可Ｗ将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可Ｗ采用影印。、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文同时授权中国学术期刊（光盘版）电子杂志化将本学位论文收录到《中国博±学位

4、论文全文数据库》和《中国优秀硕±学位论文全文数据库》并通过网络向社会公众提供信息服务。学校须按照授权对学位论文进行管理，不得超越授权对学位论文进行任意处理。保密（），在年后解密适用本授权书。（保密：请在括号＿＂＂内划Ｖ）授权人签名：择苗爲指导教师签名曰期：年月／方曰曰期：兴年ｉ月义曰／摘要近期商业环境的变化，使得持有商业物业的公司需要得到长期稳定的现金流，这个行业的特点是开发企业严重依赖银行的短期贷款，而持有企业的投入非常大，持有过多的固定资产一。但是本身这类项目的回收期比较长，产生了定程度的期限错配。

5、现有的融资环境无法满足企业的融资需求，创新型顧资工具的需求日趋紧迫。经过把中国与外国的资产证券化进行对照，相比于中国，美国对于商业物业多元化资金融通方式更为成熟，种类非富得多，包括发行股份、债券、ＲＥＩＴｓ等多种顯资方法在实际中得到了综合的应用，中国有很多可Ｗ学习和模仿的地方。国内当前商业物业资产证券化才刚开始试水，商业物业融资困难的问题和商业物业长期需要长期融资的特征。商业物业进行资产证券化，房产投资类信托产品将来发展市场广阔。当前在中国，，资产证券化还处于发展的初始阶段，有很多问题亟待解决只有这样才能顺利把这种新型的融资方式

6、推广开来。这篇文章Ｗ苏宁云商集团与中信证券合作开展的专项计划为例，根据资产证券化和企业融资的有关理论，研究了本专项计划对获取稳定现金流一些重、产品増信、风险隔离等方法进行案例分析，得到要结论，为其它持有商业物业的企业开展创新型融资提供参考。本文分为四章。第一部分是本文的绪论，介绍了中国及外国关于商业物业资产证券化的发展情况，归纳出有必要推行资产证券化的原因，对相关的文章和观点进行概念的介绍，最后指出本文的研究思路，方案Ｗ及创新的观点。第二部分是详细说明了本文研究的案例，从苏宁云商的公告，证券监督管理委员会披露的文件，华夏

7、资本官方网站上整理与本文有关的官方资料，依照项目背景，专项计划各部分构成的设计，专项计划运作当前情况几个方面整理本案内容。第Ｈ部分着重分析专项计划的特点及实施效果，重点提炼Ｗ租金收益权为依托的现金流具有稳定可预期特点，适合拥有优质商业物业项目的商业地产公司进行资产证券化融资，Ｗ信托和资管计划双层结构的交易设计既实现了二级市场的流动性，也拥有信托的法律主体地位，同时提出商业地产可通过超额覆盖、股东担保等措施增信一，降低融资成本。此外，案例具有定局限性，Ｗ租金收益权为依托的资产证券化不适用于缺乏成熟商业物业项目的公司。第四部分是

8、本文的建议部分，研究了在当前中国，商业物业资产证券化可Ｗ适用的