沈阳市商业地产合理规模研究

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1、陸硕：ｔ学位论文Ｉ沈瞄市商业地产合理繊研究ＳｔｕｄｙｏｎｔｈｅＲｅａｓｏｎａｂｌｅＳｃａｌｅｏｆＣｏｍｍｅｒｃｉａｌ民ｅａｌＥｓｔａｔｅｉｎ化ｅｎｙａｎｇＩ研究生：申浩月指导教师：张沈生觀韻寶歉嚴寬：徽游皆适線，Ｌ学科专业：管理科学与工程ＩＵ４破建建４１■二。一五针二月■分类号：学校代码：10153UDC：密级：公开硕士学位论文沈阳市商业地产合理规模研究作者姓名：申浩月入学年份：2013年9月指导教师：张沈生教授学科专业：管理科学与工程申请学位：管理学硕士所在单位：管理学院论文提交日期：2015年12月论文答辩日期：

2、2015年12月学位授予日期：2016年1月答辩委员会主席：刘怫翔答辩委员会组成：刘怫翔齐宝库马世骁项英辉任家强论文评阅人：声明本人声明，所呈交的学位论文是在导师的指导下独立完成的。论文中取得的研究成果除加标注和致谢的地方外，不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包括本人为获得其他学粒而使用过的材料。与我共同工作过的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示谢意。作者签如＼３曰期：年训学位论文版权使用授权书本学位论文作者和指导教师完全了解沈的建筑大学有关保留、使用学位论文的规定：即学校有权保留并向国家有关部口或机构送交论文的复印件

3、和猶盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权沈阳建筑大学（或其授权机构）可Ｌ乂将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库并通过网络提供枪索、浏览。（如作者和导师同意论文交流，请在下方签名；否则视为不同意。）作者和导师同意网上交流的时间为作者获得学位后：不限□半年□一年石／一年半□两年□作者签名：导师签名曰期：如化年蘭日期：＞０化年／巧硕士研究生学位论文摘要I摘要随着经济的发展与城市化进程的推进，城市商业地产市场需求不断增长，加之商业房地产高额回报率的驱使，众多房地产投资者、开发商和经营者进军商业地产领域，掀起一股商业地产开发热潮，一时间各种商业用房在全

4、国各个城市拔地而起。本文以商业地产为主要研究对象，通过对现阶段沈阳市商业地产在规划开发方面、市场需求方面、市场竞争方面和经营模式方面的现状进行深入分析，找出其中存在的一些问题。依据其发展现状及存在的问题，从经济、社会、市场、政策四个方面的14个影响因素进行了全面系统地定性分析，主要影响因素包括宏观经济、国内生产总值（GDP）、居民收入水平、居民消费水平与消费结构、地理位置、城镇化水平、人口密度、居民就业水平、第三产业发展水平、网络消费倾向、商业服务意识、税收政策、产业政策、货币政策，然后通过相关性分析和灰色关联度分析的方法，筛选出对沈阳市商业地产规模影响最为主要的地区生产总值GDP、人均G

5、DP、人均可支配收入、社会消费品零售总额、第三产业生产总值5个影响因素指标。构建了多元—灰色马尔科夫模型，该模型将多元线性回归模型与灰色GM（1,1）模型进行组合，同时再引入马尔科夫模型对GM（1,1）模型测算的数据进一步处理，这样能够更好地提高数据的拟合精度，将用其进行沈阳市商业地产合理规模的测算，可信度更高。通过多元—灰色马尔科夫模型对沈阳市商业地产的合理规模进行测算，首先将筛选后的5个主要影响因素指标作为自变量构建多元线性回归模型，并进行模型的相关检验，检验符合要求后建立相应的回归方程，然后对于模型中的解释变量，再通过GM（1,1）模型及马尔科夫模型对其进行确定，最后将其代入多元线性

6、回归模型中测算出沈阳市商业地产的合理规模。测算结果表明，随着近几年经济的不断发展，结合沈阳市的实际发展情况，商业地产需求量不断增长，人均商业地产面积也相对有所增加，但现阶段沈阳市商业地产的总量还是相对过大。根据测算的分析结果，同时结合沈阳市商业地产发展存在的问题，从政府和企业两方面提出切实可行的对策建议，旨在为房地产业的健康可持续发展奠定基础。关键词：商业地产；影响因素；模型；合理规模；对策建议硕士研究生学位论文AbstractIIIAbstractAsthegrowthofeconomyandthepromotionofurbanizationgoeson,themarketdemand

7、softhecommercialestatesinthecitiesarecontinuouslygrowingimpelledbythehighprofitrateofreturn,manyestateinvestors,developersandmanagersenterthisfield,bringinginahugewaveofthedevelopmentofcommercialestates,causingal