物权登记的效力及其法律适用

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1、特别策划：《物权法司法解释一》重点问题的理解与适用编辑提示：《物权法司法解释一》对不动产登记的效力、物权诉讼民行交叉、善意取得和优先购买权问题进行了专门规定，审判实践中如何适用？本期特别策划约请《物权法司法解释一》起草小组成员和专家学者对其中几个重要问题集中阐述。所发文章除解释现有法律、司法解释之外，也有对现行规范依法理进行分析和提出争鸣的内容，目的是供司法实践开阔思路，达成实体正义，更好地实现司法对社会治理的职能作用。物权登记的效力及其法律适用———对《物权法司法解释一》相关规定的解析*尹田摘要不动产登记无确权效力。《物权法司法解释一》第1、2条区分了不动产物权登记所涉及的民事诉讼纠纷

2、与行政诉讼纠纷的界限。第6条实际上针对的只应是申请并已由法院对财产采取强制执行措施的普通债权人。关键词物权登记确权效力特殊动产物权法解释物权变动的规则是确定物权归属的基本依据，而裁判，实属必要。有关物权变动公示的效力的规则，则是确定物权变动一、不动产物权登记的性质是否发生或者虽已发生但其效力是否完整的基本依《物权法司法解释一》的第1、2条规定确定了不据。由此，物权变动的公示（尤其是不动产物权登记）是动产物权登记的性质，区分了不动产物权登记所涉及物权制度中最为重要的核心内容。司法实务中，对于不的民事诉讼纠纷与行政诉讼纠纷的界限。而第8条规动产物权登记的效力一直存在理解上的偏差，其中主定则是

3、对不动产物权登记的所谓“确权”效力的明确要者有二：一是误认为不动产物权登记具有“行政确否定。权”效力；二是不能正确理解和适用“物权变动未经公（一）相关诉讼纠纷的分界示不得对抗善意第三人”的规则。因此，《最高人民法院1.违约行为与违法行政行为的区分关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释对于不动产登记的性质在认识上的错误，首先与（一）》（以下简称《物权法司法解释一》）中，重点就不动人们观察事物的方法和角度有关：就日常观察而言，产以及机动车等特殊动产的物权登记的效力作出了规不动产登记是当事人向登记机关申请办理登记至登定。该司法解释的相关规定大体上反映了理论界所达记机关办理完毕登记手续的

4、全过程，据此，不动产登成的共识，但也有个别规定尚值商榷。但无论如何，正记很容易被单纯认为是登记机关实施的具体行政行确理解该司法解释的各项规定，对于物权纠纷的公正为。但如采用法律观察的抽象方法，以法律关系作为*尹田，北京大学法学院教授，博士生导师。10JournalofLawApplication法律适用2016年第5期特别策划：《物权法司法解释一》重点问题的理解与适用观察角度，则不动产登记应区分为性质完全不同的两以裁判：（1）二者所涉法律关系主体即诉讼主体不种行为：一是当事人“办理”不动产登记的行为（指当同：因合同效力认定产生的纠纷，原、被告应为合同事人申请并协助登记机关办理登记的活动）

5、，其性质双方当事人；因登记机关的登记行为效力认定所产为履行不动产买卖、投资、赠与或者抵押等合同义务生的纠纷，原告为申请办理登记的当事人，被告为登的民事行为，此种行为基于当事人之间的民事法律关记机关；（2）二者所适用的法律不同：合同效力认定系而产生；二是登记机关“办理”不动产登记的行为的实体法依据是民法规范，其程序法依据是民事诉（指登记机关接受当事人申请并依据登记规则完成相讼法；登记行为效力认定的实体法依据是有关登记关登记程序的活动），其性质为行政机关依据有关登的行政法规，其程序法依据是行政诉讼法。据此，《物记的行政规范所实施的具体行政行为，此种行为在登权法司法解释一》第1条最为重要的意义

6、便在于正记机关和申请办理登记的当事人之间产生行政管理确地将登记的基础行为（合同或其他法律行为）与登关系。由此可见，与其说不动产登记具有“两面性”（一记机关的登记行为相区分：凡涉及合同效力认定，应面是民事行为，另一面是行政行为），不如更为准确地由民庭审理；凡涉及登记行为效力认定，应由行政庭说，当事人实施的“办理”不动产登记的行为与登记机审理。事实上，如据以登记的合同已经被司法确认为关实施的“办理”不动产登记的行为，是两种完全不同无效或者被撤销，则登记因基础丧失而当然无效，当的行为，而非同一行为的“两面”。因此，如当事人一方事人应直接请求登记机关撤销登记，如其请求被拒不按合同约定“办理”不动

7、产物权登记，或者不动产物绝，当事人应以行政机关不作为为理由提起行政诉权登记因一方的不予协助、配合而无法完成等，其行讼，无需请求确认登记行为无效。相反，在据以登记为构成违约，由此引发的纠纷属《物权法司法解释一》的合同的无效尚未被司法确认的情况下，登记机关第1条所规定的“因作为不动产物权登记基础的买卖有权拒绝当事人以此为理由而提出的撤销登记的请等合同所产生的民事争议”；如果登记机关怠于“办求，对于当事人在行政诉讼中据之提出的确认登记理”