中国不动产物权登记的法律适用legalapplicationforproperty

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1、(사)한국토지법학회토지법학제31권제1호2015年6月30日,pp.261~285.LANDLAWREVIEWKoreaLandLawAssociationVol.31-1,30.Jun.2015中国不动产物权登记的法律适用--以他人名义购房引发的思考--LegalApplicationforPropertyRegistrationofRealEstateinChina--ConsiderationonPurchasingBehaviorintheNameofOthers--***沈萍/涂萌Shen,Ping/Tu,

2、Meng一、序论在当前中国的司法实践中，对于以他人名义购房引发权属争议纠纷的案件认识和处理意见不统一，有观点认为从维护物权统一登记制度的角度出发，在产权证未被依法撤销之前应充分尊重产权证记载内容，维护法律赋予当事人的利益；也有观点认为在通过对证据及当事人之间实体民事法律关系充分审查的基础上认定区别于名义产权人的真权利人，并充分保护真权利人的实际利益，才是物权法所确定的物权登记制度的法律精神所在。由于观点的不一致，导致该类案件在中国一审法院和二审法院判决不同。本文通过论证，认为该类案件的审理除要立足于中国不动产物权登记的

3、性质、效力及登记审查机关审查制度等内容的同时，在具体案件审理过程中，在当事人据以充分的证据主张其为房屋实际产权人的时候，法院审理的角度应侧重于对证据和民事实体法律关系的审查，结合上述理论分析最终确定实际的产权人，保护权利人的合法利益。在此基础之上，笔者对中国司-261-토지법학제31권제1호(2015.6.30.)法实践当中的该类案件的审判规则提出一些建议，以期对中国司法实务有所裨益。二、中国关于不动产物权登记效力的立法《物权法》第9规定了不动产物权的产生及变动须经依法登记发生效力。该条可谓对中国法上不动产物权登记效力

4、的一般原则性规定。根据其第一款来看，中国物权法原则上采用的是登记要件主义，未经登记，物权变动（设立、变更、转让和消灭）的效力即不发生。《不动产登记暂行条例》第2条规定“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。第3条规定“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”。《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”、第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不

5、动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该两条表明中国同样承认不动产物权登记的推定力规则。《物权法》第106条规定了无处分权人转让不动产或者动产的时候，受让人取得该不动产或者动产所有权的法定情形，即受让时的善意、合理价格受让、已经登记。受让人依法取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照该条规定。本条正式确立了中国不动产物权善意取得制度。除《物权法》外，《中华人民共

6、和国民事诉讼法》第67条规定：“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书,人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”此条与登记之推定力规定互为映衬。综上所述，中国不动产物权登记采取的是登记要件主义模式，同时确-262-中国不动产物权登记的法律适用立了登记的推定力原则和不动产善意取得制度，属较为完备的物权登记制1度。三、不动产物权登记制度在司法实践中的适用（一）难题近年来，随着房地产市场的迅猛发展，房地产纠纷案件的数量也急剧增大。法院受理的房地产类案件分门别类，分别涉及不同的法律关系，甚

7、至很多案件是多个法律问题交织一起，更增加了处理的难度。以他人名义购房而引发的一系列涉及不动产物权登记制度的案件就是目前司法审判中比较突出的物权法律问题。例如父母以儿子的名义买房、男朋友以女朋友的名义买房等，但这些买房的前提多数是具有赠与的意思表示。根据前些年的购房政策，购房人需要具有当地城市的户口才能购买商品房，一些不具有当地城市户口的人，常常通过亲戚、朋友关系，借助他们的名义购买商品房，在房地产登记部门登记并取得房屋产权证书后再办理相关过户手续。此时一旦这些亲戚或朋友产生不良的企图，提出房屋就是自己购买的，至于实际居

8、住人只是借住或承租房屋，并拿出房屋产权证书主张搬迁。这时，真实购买人将处于非常不利的位置，因为对方手上的房屋产权证书就是占有房屋产权的法定证明文件，在实行物权登记要件主义的国家，能否去推翻该登记的法定效力？依据是什么？怎么实现？这些问题的解决2都给法院对这类案件的裁判带来了一定的难度。中国在物权登记的效力方面采用的是登记要件主义，