不动产物权登记程序的法律构造二

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1、不动产物权登记程序的法律构造二　　(三)申请的效力　　申请是一种的程序行为，受这种性质的制约，其正常运行的后果，当然是具有程序法意义的效果。但是，这并不是申请法律效力的全部，因为登记除了具有程序构造的法律意义之外，其最主要的法律意义是充当不动产物权的法定公示形式，这是能产生实体法效力的意义，那么，申请作为登记生成的前奏，在一定条件下，也产生相应的实体法效力，从而影响当事人在实体法上的权利义务关系。这样，申请的作出，就会在程序法和实体法上产生双重效力，前者一般被成为形式效力，后者则被称为实体效力。　　1.形式效力　　(1)启动登记机关的登记行为　　申请作为登记的启动机制，意味着申请人的意

2、思是登记机关从事登记行为的动因，没有申请，就没有登记机关的行为，前者决定了后者的发生。随之而来的，就是登记机关必须对当事人的申请有所表示或者行为，即对申请进行审查，在审查后作出登记或者不登记的行为，故而，当事人申请和登记机关的登记行为在逻辑上具有因果关系，在时间上具有先后关系，这是申请决定登记程序中登记行为运作规律的效力。　　(2)决定登记机关的行为范围　　当事人申请登记，是意欲通过登记机关的登记来落实不动产物权变动的后果，从这个角度观之，登记行为的功能，主要是充作达到当事人目的的手段，无视申请、脱离申请或者超越申请的登记行为，就是无视目的、脱离目的或者超越目的的手段，是不妥切、不适当

3、的手段。这意味着，不仅登记机关在启动登记行为时要受到申请行为的制约，登记机关的工作权限范围，也要受制于申请。换言之，登记机关在审查申请和办理登记时，必须依据申请的内容范围进行操作，既不能在内容上少于申请的内容，也不能在范围上超过申请的范围。当然，这并不意味着申请能够完全支配登记机关的行为，申请能否为登记机关所认可和采纳，还取决于登记机关的审查。　　2.实体效力　　(1)决定登记完成的顺序　　申请是登记的启动器，先申请者应当先登记，这是一般的社会情理。针对同一不动产，如果有数人提出物权变动的申请，则申请时间在先者，完成登记的时间就在先。由于登记是不动产物权的标志，那么，先登记者权利产生的

4、时间就在先，其具有排斥登记时间在后权利的效力，这就影响到此数个不动产物权实现的先后顺序，即本文后面将要详述的顺位。实现此种效力的技术手段，就是登记机关按照收到申请的时间先后顺序，对申请进行序列编号，登记机关要根据编号来决定完成登记的时间先后顺序，申请人则可根据这个编号来主张自己的登记顺序。　　(2)影响不动产物权的善意取得　　登记程序的运行结果，可能会出现登记错误，即登记物权与真实物权不一致，在这种情况下，与登记物权人发生物权变动交易者(即第三人)基于对登记的信赖，能够从登记物权人处取得该物权，真实权利人不能依据自己享有的真实物权来进行阻碍或者追夺。这种制度就是登记公信力，第三人基于登

5、记公信力取得物权的制度就是不动产物权的善意取得，但是，其存在前提条件是，第三人在申请物权变动登记时，不知道登记错误，即其在申请登记时不是恶意的。可见，申请登记的时间，是决定不动产物权善意取得制度中“善意或恶意”的时间点，其将影响第三人能否根据善意取得制度来取得不动产物权。“登记公信力”将在下文详述，于此不赘。　　(3)产生期待权　　申请的提出，并不能产生物权变动的法律效力，因为登记而意欲取得权利者还不能成为法律上物权取得人，但是，其已经具备了取得物权的资格，能够根据申请而合理信赖将来的物权取得。对此，德国有学说认为，随着申请的提出，取得人立即获得了一项可以设置负担的“期待”，即可以获得

6、相应的所有权或者其他权利的状态，但是，从所有权和相关物权的性质分析，这种　　“期待”本身并不是“期待权”。依据这种期待状态，使得取得人的权利地位既不受出让人的侵害，也不受第三人的侵害。在德国物权法中，“期待权”是一种新型的物权形式，其专指产生于动产所有权保留买卖之中的期待状态。以此为标准，则登记申请提出后的“期待”肯定不属于“期待权”。　　不过，对于不动产所有权变动而言，如果不采用上述的期待权判断标准，而从不动产所有权变动的过程层次入手，就会发现，当事人之间存在的意欲发生不动产所有权变动的意思表示不能直接引起所有权变动，尚需登记申请，这种所有权变动的层次性，意味着登记申请是当事人达成不

7、动产所有权变动意思表示一致的逻辑产物，又是所有权实际发生变动的逻辑前提。登记申请之后的状态，作为所有权变动的前奏，与所有权保留买卖之中的期待权一样，在性质属于“前物权”状态，也能产生法律效力。因此，德国民法学理也有将之称为期待权的。其实，由于要完成不动产物权变动，就必须进行登记，而登记程序从启动到完成有一定的时间间隔，这使得不动产物权取得的开始及其完成之间存在了时间差，在这种情况下，按照“只要取得人的法律地位以特定的方式得到了保障，就可认为其享