不动产物权登记的法律效力.docx

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1、赢了网s.yingle.com遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>http://s.yingle.com不动产物权登记的法律效力　　我国物权法现已进入最后立法阶段，对不动产物权登记效力的法条规定，参与各方存在着明显的分岐意见，本文对该问题作进一步的理论探讨，供立法机关参考。所谓不动产物权登记，即不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。　　不动产登记在法律上包括两种含义：1、不动产登记机关依法定程序对不动产进行的记录与涂销的活动。2、已经进行记录，或者未记录的事实状态。我国《民法通则》及相关的部门法、行政法规和有关司法解释所说

2、的登记，主要是第二层含义，因为实体法提到登记时，主要考虑的是登记这种事实状态对实体权利义务关系的影响。　　一、不动产物权的概念、种类法律咨询s.yingle.com赢了网s.yingle.com统览各国立法，由于社会经济状况和民族文化的差异，各国民法上的物权种类不尽相同。而我国《民法通则》未采用“物权”概念，而是使用了“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”这一表述。所谓“与财产所有权有关的财产权”概念，即指“物权”。在《民法通则》、《土地法》、《房地产管理法》、《担保法》等法律法规中，除了规定不动产所有权外，还规定了基地使用权、农地使用权、抵押权等不动产物权内容。所谓基地使用权

3、也称地上权，是指在国有或集体土地建筑房屋、其他定着物或栽种树木的权利。而农地使用权又称永佃权，是指在他人的土地(包括耕地、草原、荒地、荒丘、水面、滩涂)上进行耕作、植树、养殖等农业活动的权利。有些学者认为不动产物权还应包括邻地使用权(也称地役权)。本文所述不动产物权的种类包括不动产所有权、基地使用权、农地使用权和不动产抵押权。对上述不动产物权登记的法律效力进行论述。　　二、不动产物权登记是物权法的公示、公信原则的表现形式所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权的变动之所以

4、需要公示也是由物权的性质本身所决定的。因为物权具有排他性、优先的效力，如果物权的变动不采用一定的公示方法，某人享有某种物权，第三人并不知道，而该人要向第三人主张优先权时，必会使第三人遭受损害。所以，法律要求当事人在设立、移转或变更不动产物权时，必须通过登记的方式，使物权变动的事实能够为第三人所知晓，其结果是一方面有效地保护了第三人，使第三人不至于因为设定物权而使其蒙受损害;另一方面，也使当事人的利益得到维护。从我国现行法律规定来看，不动产物权登记是公示的基本方法。可见，在不动产物权存在期间，公示方法必须与之相伴随，如果不存在公示，则物权亦不复存在。所谓公信，是指一旦当事人变更物权

5、时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律咨询s.yingle.com赢了网s.yingle.com法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。从立法和司法实践中看，公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信力。我国法律规定了不动产应当登记的原则。而因信赖登记从事交易的第三人，其从交易中取得的效力受到法律的保护，这已被司法实践所认可。我国正在制定的物权法应明确赋予不动产物权登记的公信力。　　三、不动产物权登记的立法模式不动产物权因法律行为而取得、设定、变更及丧失，都可以称为依法

6、律行为而发生的物权变动，并应当在登记机关依法进行登记。而对登记的模式各国立法则主要有三种做法：1、实质登记主义制度(也称生效要件主义)，即不动产物权依法律行为的设立、移转、变更和废止等事项，非经登记不得生效的立法体制。也就是说，关于物权变动的一切法律行为，都必须在具有双方当事人的意思表示一致的条件之外，还必须将该意思表示即“合意”予以登记，并承认物权变动的无因性。该体制系《德国民法典》所创建，为《瑞士民法典》和我国台湾地区民法等所采纳。2、形式登记制度(也称登记对抗主义)，指登记对不动产物权变更的行为仅具备确认或证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。这种不动产物权登记只发挥简单

7、的公示作用，对实体权利的变更并无决定作用。故，法学界将这种立法例也称之为登记公示主义。此种立法体制系《法国民法典》创设，后为《日本民法典》等所继受。3、托伦斯主义登记制度(也称澳洲登记主义)法律咨询s.yingle.com赢了网s.yingle.com。按照该制度，不动产初登记时，登记机关依一定的程序确定不动产的权利状态，制作成地券。让与不动产时，当事人之间做成让与证书，连同地券一起交给登记机关审查后，在登记簿上记载权利的移转。对受让人则交付新地券，或在原地券上记载权利的移转，从