论不动产物权登记

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1、论不动产物权登记论文摘要不动产物权登记制度是我国正在制定的物权法所要发建立的最重要的制度。本文从不动产物权的概念和特征，在历史沿革、理论基础、功能与效力以及我国登记法律的完善方面进行了论述。在不动产物权登记制度历史沿革中，从我国自周朝开始形成的土地管理制度到我国的改革开放以后，不动产物权登记制度的逐渐恢复，论述了我国不动产物权登记制度逐步改革，不断自我完善的过程。在不动产物权登记制度的理论基础中，本文从德国著名法学家萨维尼提出的著名的物权行为理论及以德国民法典为例，论述了不动产物登记实质上是物权契约的表现形式，

2、体现了当事人的意思自治及国家对这种私法行为的干预，在不动产物权登记的功能与效力一节中，本文列举了孙宪忠先生和王利明先生的不同观点，阐明本文作者赞用的观点，即王利明先生的观点，王利明先生认为：孙宪忠先生所谓的“效力”是不动产物权登记的“功能”。不动产物权登记另有其效力——大陆法系国家有两种不同的观点，登记要件说和登记对抗说。重点介绍了公示效力，公示的内容，并在文中列举了我国过去一向采纳的登记要件说和我国《合同法》采纳的登记对抗说。本文在我国不动产物权登记制度有待完善一节中，阐述了我国现有登记制度存在的问题，对我国

3、目前登记机关的分散状态，概括由一级登记机关进行登记的不同观点。最后阐明作者意见。一、不动产物权登记的要领和特征不动产物权登记是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实①。由此定义可以看出，不动产物权登记具有如下法律特征：1、登记必须经权利人申请。此处的权利人可为不动产所有权人，使用经营权人，抵押权人等。也就是说能够行使全部或部分物权的人。权利人物权登记的申请，从基本种意义上说也就是一种物权处分行为。不动产登记是否必须由权利人申请这个问题？由于我国目前尚无统一的登记法典而在

4、理论与实践上有些模糊。2、登记的范围是不动产。不动产指土地及其它定着物②。因此，这排除了动产。我们知道，动产的移转依交付。3、登记的内容是有关不动产物权设立，移转，变更等情况，而且这些情况应该是能够公开的信息。登记完成后这些登记的内容将向社会公示，公开。4、登记机关是有关的国家专职部门。在国际上，不动产登记机关在德国为属于地方法院的土地登记局；在日本为司法行政法务局，地方法务局用其派出所；在瑞士，大多数为各地的地方法院。而我国目前不动产登记机关是“多头执政”，且依据的法律也是不同的，由此造成的弊端，后面将会叙述

5、。二、不动产物权登记制度的历史沿革我国自周朝开始形成了土地管理制度。《诗·小雅·北山》里所说的“溥天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”这高度概括了周王拥有全国范围的土地和民众。而《礼记·王制》里规定“田里不鬻”是当时土地立法的基本规则。其意思是各级诸侯贵族对于受封赐的土地民众，只有占有和使用的权利，并无所有权与处分权。他们除了可将其中一部分作为封地及其“附庸”交给卿大夫使用外，不得任意处置，更不得随意买卖。唐代以后，又有立契，早碟或过割制度。唐代的土地买卖必须符合法定的程序，应首先向官府提出申请，得到官府批准

6、发给的立碟后才可进行。《唐律疏义·户婚律》规定：“田无文碟，辄买卖者，财没不追，苗子及买地之财并入地主”。唐中期实行“两税法”后土地买卖后还要向官司府申请转移该项土地所负担的赋税，即后世所称的“过割”。另外，还订立土地买卖契约，写明土地的四至。宋代以后，田土的登记更有鱼鳞册的设立，然而其主要目的均是征收赋税，次要目的才是提供质证以杜绝争端③。宋代的法律规定，通过买卖取得的不动产所有权，以红契作为合法的产权权证书。不动产所有权的转移必须经官府的承认，交纳契税，然后由官府在买卖契约上加盖公章。因此，严格地说，我国在

7、民国以前并没有真正形成以公示为目的的登记制度。统治阶级之所以设立一系列的“登记制度”其主要目的是为了保护不动产即土地的私有权，使赋税等财政收入不致因土地交易丧失，同时又保护了购买者的土地所有权。1922年，北京当局颁布房地产登记条例，建立了不动产登记制度；1930年国民党政府颁布《土地法》，规定对土地及地上定着物---建筑物进行登记。1946年国民党政府又颁布了《土地登记规则》并建立了土地登记的程序制度。当然，旧中国的土地登记制度主要是服务于土地私有制的。新中国建立后，根据1947年颁布的《中国土地法大纲》及1

8、950年颁布的《中华人民共和国土地改革法》的规定，开展了土地改革运动。在土地改革中，对农村的土地实行了清丈，划置工作并由人民政府向农民发放了土地证和房产证。在城市则逐步实行了登记制度。并由人民政府颁发城市房屋私有权证书。但自50年代后期开始，房地产登记工作逐渐放松。尤其是在十年动乱时期，房地产管理完全遭到破坏。机构被撤消，登记制度被废弛，权能不明，产籍不清现象十分普遍，权属纠纷日益增多