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1、不动产物权登记瑕疵的法律救济制度研究周佑勇尹建国内容提要不动产登记瑕疵是不动产权属证明及交易安全的一项重大隐患,主要包括错误登记和遗漏登记两种具体情形,其产生与存在有着复杂而深刻的历史与现实原因。我国物权法第二章第一节对不动产登记及其瑕疵救济机制作了明确规定,但由于立法规定过于抽象,加之不动产登记瑕疵问题本身错综复杂的特性使然,我国有关不动产登记及其瑕疵救济的相关制度,仍需进一步细化完善并统一司法适用。同时,从诉讼角度考察,不动产物权登记瑕疵的法律救济也需对传统诉讼模式和审查标准予以检视与重构,应尝试根据当事人争讼对象的差异分别确定不同的诉讼模式及审理思路。关键词不动产登记登记瑕
2、疵法律救济不动产物权登记是指国家登记机构将不动产此做些研究。物权的设立和变动事项记载于不动产登记簿,并不动产物权登记瑕疵的形态及其产生原因供公众查阅的活动。!不动产物权登记既是一种公法行为,又是一种具有私法意义的行为。从性一般认为,不动产物权登记瑕疵,具体应包括质上讲,不动产物权登记的性质具有复合性,其本登记记载事项与登记原始文件不符以及虽与原始∀文件相符但与真实物权状况不符两种情形。前者质上应归为一种准行政行为。由于不动产登记活动的这种特性,立法一般赋予不动产登记以公基本由登记机关审查不严、工作疏忽等自身原因信力,以使其成为交易安全与信赖利益保护的重造成,又被称为遗漏登记;后者又称
3、为错误登记,要保障。可以说,不动产登记制度是不动产物权多由申请人提供虚假资料、隐瞒真实物权状况等公示方法中最重要的制度,只有建立完善的不动原因造成,加之登记机关对登记申请难以做到全产登记及其瑕疵救济机制,才能保证不动产物权部实质性审查,因此,此类情形所潜藏的瑕疵风险设立和变动程序的井然有序。在我国,虽然中更为隐蔽,所引发的法律纠纷也更为复杂,是理论及实务治理的重点。#华人民共和国物权法(以下简称物权法)对此构建了一系列颇具创见的制度设计,但是从该法追根溯源,不动产登记瑕疵产生的原因复杂颁布实施两年来的情况看,不动产物权登记瑕疵多样。一方面,我国传统计划经济体制对不动产的法律救济问题并没
4、有因此而被一劳永逸地解登记制度影响深远。建国后的计划经济体制时决。由于立法规定得过于抽象,加之不动产登记期,房屋、土地等不动产由国家分配、划拨。在大瑕疵问题本身错综复杂的特性使然,我国有关不一统的计划经济体制下,不动产交易几乎处于冰动产登记及其瑕疵救济机制,仍有进一步完善制封状态,不动产登记也便无需展开,这是导致不动度构建、统一司法适用的必要和空间。本文拟对产立法落后的重要历史原因。另一方面,由于我136不动产物权登记瑕疵的法律救济制度研究国现行不动产登记存在诸多∃不统一%现象,极大序安定有序的根本保障和必要前提。地增加了不动产登记瑕疵产生的风险,也加剧了不动产物权登记瑕疵的行政救济:瑕疵
5、救济的难度。具体而言,我国现行不动产登基于物权法相关条款的制度分析记制度的∃不统一%状况,主要表现为法律依据不根据我国物权法第二章第一节的相关规统一、登记效力不统一、登记机关不统一、权利文定,目前我国不动产物权登记瑕疵的法律救济主书不统一、登记程序不统一等,制度的缺失与不&要有更正登记、异议登记以及损害赔偿三种制度。足,客观上促成了大量的登记瑕疵。总体而言,我国物权法对上述制度的规定,虽同时,不动产的登记瑕疵,也大量源自一些实在形式上构成了一个较为完整的∃系列%,但在具践中的直接原因,具体可归纳为以下几点:(1)登体内容方面仍显得过于抽象和原则,有予以修订记机关的故意,主要体现在不动
6、产登记机构的工完善或统一适用的空间与必要。作人员与一方当事人恶意串通而错误登记、虚假(一)完善异议登记制度登记等;(2)登记机关的过失,主要体现在登记申在我国物权法制定过程中,对是否应当设立请人提交的材料真实、有效,但登记机构因疏忽而异议登记制有不同观点。(在最终审议通过的物错误登记等;(3)混合过错,主要体现为申请人故权法第19条中,立法明确规定,权利人、利害关意或过失提交不实材料、隐瞒事实、做虚假陈述骗取登记,登记机关未尽到审查义务导致登记错误系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以等;(4)实际权利人的过错,主要体现在实际权利申请更正登记,不动产登记簿记载的权利人不同人怠于或不当
7、履行登记义务,例如不动产共有人意更正的,利害关系人可以申请异议登记。可见,仅申请将不动产登记在一个或部分共有人名下,在我国,异议登记实际上是一种暂时的保全登记,是更正登记的前置辅助手段。)或权利人在引发物权变动的交易、赠予、继承等法律行为完成后不及时申办登记等;(5)其他原因,物权法的这一规定填补了我国民法史上如作为不动产物权变动前提的债权行为存在瑕疵的一项空白,在保护权利人合法利益及维护交易及争议,或因历史遗留原因导
