我国的住宅产业住宅政策刍议

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1、....页眉我国住宅产业与住宅政策刍议.txt你无法改变别人，但你可以改变自己；你无法改变天气，但你可以改变心情；你无法改变生命长度，但你可以拓展它的宽度。我国住宅产业与住宅政策刍议　　为了促进我国住宅产业健康发展，在2005年“国八条”的基础上，国务院今年又颁布了“国六条”。对比一下可以看出，两个文件的不少内容是类似的。其中：解决低收入家庭住房困难是政策目标；调整住房供应结构、控制拆迁规模、完善信息披露是明确的政策措施；而如何整顿市场秩序，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，则值得进一步研究。一、

2、房地产业与住宅产业房地产业不等于住宅产业，住房市场只是房地产市场的重要组成部分。这个道理其实大家都心知肚明。但是在具体问题上，将二者混在一起说的情况居多。例如前面讲的“国八条”、“国六条”也是如此。政府调控的目标是稳定住房价格，讲的却是整顿房地产市场秩序，而不是规范住房市场秩序。究其原因，或许是汉语本身的写意性。这种大而化之的情况也出现在具体的政策执行上。街边住宅楼底层的住户，自行将住宅改造成商用铺面出租。政府部门不仅不予禁止，反而乐得增加了税收，完全不顾其他住户的感受。国外房地产业，一般称不动产业

3、，则指的是与房地产流通有关的服务业，包括房地产的价格评估，以及各种房屋（包括新建住宅）的租赁、买卖、中介、物业管理等。商业街区、住宅的开发则归入建筑业。由于社会分工的细化，以及多数国家法律将“住宅不受侵犯”规定为公民的一项权利，从而导致的政府政策干预；国外无论是在房地产的投资、开发，还是在房地产的流通领域，都很难形成垄断性企业。尽管西方历史上出现过钢铁巨头、石油巨头、汽车巨头甚至金融巨头，却很少见到过像中国这样的房地产大鳄。此外，西方国家的房地产业明确分为非居住性不动产业和居住性不动产业。非居住性不

4、动产业指的是写字楼、商铺、厂房、仓库等的经营。居住性不动产业则从事住宅的买卖和租赁。由于二者的用途不同，政府对它们的政策也完全两样。非居住性不动产的交易视同于一般的商品交易。住宅产业和住宅市场则由于自身的特殊性，受到各国法律、政策的调节和干预。例如：法律不允许收回、拍卖公民的唯一住所，即使他没有能力缴纳房租，或者拖欠他人高额债务。公民购买的第一套住房通常享受政府税收上的优惠。二、国际经验与历史教训西方工业化过程中，曾经出现过严重的住宅短缺问题。贫民窟成为当时所有西方国家难以摆脱的噩梦。以至于恩格斯认

5、为：在资本主义生产关系范围内，住宅问题是无法解决的。这个预言直到二次大战结束前，基本上是正确的。虽然英国早在1919年就出台了廉租屋政策，但由于穷人太多，实际作用有限。二次大战以后，西方住宅问题之所以得到了比较令人满意的解决，主要是因为福利国家政策的普遍推行，改变了整个西方的社会结构，中等收入阶层成为社会的主体，大大提高了居民的整体支付能力。号称市场经济的西方国家对住宅市场却实行严格的管制。政府根据家庭收入水平的差别制定不同的政策。对高收入家庭，鼓励他们购买“商品房”....页脚.....页眉，政府

6、不提供任何优惠。对多数中等收入家庭，则由市场提供带有一定保障性质的“社会住宅”。政府通过控制土地开发费用来调控住宅价格水平，并为购房者提供贷款便利，还款期间抵扣个人所得税。对低收入家庭，多数西方国家由政府提供带有补贴性质的“廉租屋”；美国则鼓励他们自己去租条件较差的旧住宅，租金超过户收入25%的部分由政府提供补贴。国际上大多数中等收入和发展中国家，在住宅问题上目前正重现西方历史上的悲剧。贫民窟已经成为这些国家大都市不可分割的组成部分。即使是经济发展前景较好的发展中国家，也由于低收入阶层的比重过高，人

7、口流动性过大，以及超前的城市化，使得改善穷人居住条件的任何努力，都因政府的财政能力不足而功亏一篑。至于那些低收入及工业化停滞的发展中国家，除以上不利因素外，则人口的过快增长进一步增加了住宅解困的难度。政府的主要精力集中于消除饥饿，住宅问题根本提不上议事日程。三、中国面临的住宅挑战中国是一个人口众多、地区差距大，又处于高速工业化阶段的发展中大国。在这种情况下，如何解决中国城市居民的住宅问题，并无现成的国际经验可以借鉴。90年代中期以后，我国城市化的步伐加快，城市就业人口每年增加800多万，其中大部分来

8、自农村地区。与就业、医疗、养老、子女教育等其他公共服务领域的情况类似，农民工的住宅问题同样被忽视了。现有的城镇住房改革文件上虽然也有“廉租房”，但其服务对象仅限于城市的低收入家庭，并不包括收入大大低于城市最低工资标准的农民工。城市居民的住宅情况也不容乐观。虽然人均建筑面积从改革初期的7平方米左右，已经增加到目前的近20平方米，但不少低收入家庭的居住情况并没有明显改善。在一些地方推行“全货币补偿”的情况下，他们盼望拆迁又害怕拆迁。因为不知道在房价失控的情况下，拿到的搬迁