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1、CONSTRUCTIONECONOMY行业发展论坛2008年第9期(总第311期)论我国住宅产业化的制约因素1,2■沈良峰(1.南京栖霞建设股份有限公司,江苏南京210037;2.湖南科技大学土木工程学院,湖南湘潭411201)[摘要]从住宅产业化的基本发展模式入手,通过剖析与之相关的市场、技术、经济和政策方面,总结探讨了我国住宅产业化实施进程中所面临的制约因素,为实施有针对性的对策研究提供参考。[关键词]住宅产业化;制约因素;市场;政策Abstract:Thispaperbeginswiththebasicdevelopmentmodeofhousingindustr
2、ialization,thefourrestrictionfac-torsofmarket,technology,economyandpolicyhavebeenanalyzedandsummaried,anditprovidesthereferenceforcountermeasuresresearch.Keywords:housingindustrialization;restrictionfactor;market;policy[中图分类号]F407.9[文献标识码]B[文章编号]1002-851X(2008)09-0005-041引言2目前制约我国住宅产业化的因
3、素住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅推进住宅产业化是一个系统工程,需要以市场需求为生产和经营的组织形式,具体说就是以住宅市场需求为导向,住宅金融为支撑,住宅产业集团为载体,依靠科技进导向,以建材、轻工等行业为依托,以工业化方式生产各步的促进和国家政策的引导,才能最终实现住宅产业化的种住宅构配件、部品,然后以现场装配为基础,以人才、目标[2]。住宅产业化的基本发展模式如图1所示。因此,剖析科技为手段,将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施制约我国住宅产业化发展的因素,也需要分别从市场、经工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产济、技术和政策四个方面进行研究
4、,从中寻求阻碍我国住宅业系统,从而实现住宅供产销一体化的生产经营组织形产业化发展的深层次原因。式[1]。其含义体现在五个方面:住宅体系标准化;住宅部2.1市场因素品化;住宅生产工业化;住宅生产经营一体化;住宅协作2.1.1住宅市场发育不完善服务社会化。住宅产业化需要有成熟、发育完善的住宅市场作为住宅产业化在我国还是一个新生事物,住宅产业支撑环境,要求住宅市场有充足、稳定、合理且有效的需化遇到了很多制约发展的瓶颈,使住宅产业化发展实质性进程缓慢,这样不仅导致人们对住宅产业化的可行性产生怀疑,而且使得实践上从事住宅产业化的房地产开发企业也非常少。因此,有必要通过分析研究,探
5、讨住宅产业化过程中的制约因素并探寻对策,推动住宅产业化的健康发展,也有助于坚定发展住宅产业化的信心。图1住宅产业化的基本发展模式[作者简介]沈良峰(1968-),男,江苏南通人,副教授,硕士生导师,在站博士后,研究方向:建设工程管理。5CONSTRUCTIONECONOMY2008年第9期(总第311期)行业发展论坛表1产业化住宅与一般住宅的成本比较初始建设成本年所有成本日常维护成本住宅类型地价土地开发成本住宅造价住宅能耗费用税金保险费用维护维修费用物业管理费用产业化住宅相同高高低高低低低一般住宅相同低低高低高高高求,但目前我国住宅市场仍然存在大量问题,主要是:结构小,
6、无法大面积推广。当然,这是产业化产品推广的必经性矛盾依然突出;商品房价格上涨过快;房屋的空置率过阶段,随着住宅产业化工作的推广,产业化住宅的性价高;住房保障体系不健全等。这些问题的存在,表明我国比会不断提升。的住宅市场发育很不完善,在一定程度上阻碍居民对住2.1.3企业住宅产业化的综合效益不显著宅市场的有效需求[3]这是以往我国建筑工业化发展过程中表现非常突出,从而对住宅产业化发展不能产生足够的拉动作用,限制了住宅产业生产能力的充分发挥,导的一个问题。一方面,由于整个建造过程实现了主体结构致住宅产品的滞销和积压。目前由于住宅市场发育不完工业化,而基础、装修、设备等工期长
7、的环节仍以手工操作善而造成的住宅有效需求不足的问题,已经严重阻碍了等原有的生产方式进行,因而工期的缩短有限,工业化的我国住宅产业化进程的推进。高效率得不到充分发挥;另一方面,虽然多层工业化住宅2.1.2产业化住宅没有体现出高性价比的使用面积系数一般比砖混结构住宅增加5%～10%,但产业化住宅能否真正为市场和广大消费者所接受,是由于还没有形成规模效益,按建筑面积计算的造价则关键在于其性能价格比与传统住宅相比是否具有优势。大多超过砖混住宅。据统计,我国大中城市多层一般标准住宅的“性能”,是指住宅具有满足人们居住需求的条件和住宅建设费用为600
