昌平战略规划中的土地发展权配置与转移研究

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1、昌平战略规划中的土地发展权配置与转移研究(申请清华大学工程硕士专业学位论文)培养单位：建筑学院工程领域：建筑与土木工程申请人：张能指导教师：武廷海教授联合指导教师：王朝晖教高级工程师教授授二○一五年五月ResearchonTheAllocationandTransferofLandDevelopmentrightsinChangpingStrategicPlanThesisSubmittedtoTsinghuaUniversityinpartialfulfillmentoftherequirementfortheprofessionaldegreeofMasterof

2、EngineeringbyZhangNeng(ArchitectureandCivilEngineering)ThesisSupervisor:ProfessorWuTinghaiAssociateSupervisor:SeniorEngineerWangZhaohuiMay,2015摘要摘要昌平区位于北京市中心城区西北方向，是北京大城市边缘地区，也是北京的近郊新城之一。2008年以来，在北京市转型发展的背景下，昌平区在发展中面临着重点功能区大规模建设、新城空间结构剧烈调整以及经济、社会要素快速集聚等多重压力，也暴露了城乡开发建设的不协调这个突出问题，其中，规划外农村

3、集体建设用地的大规模无序蔓延，阻碍了规划目标的有效落实，也成为人居环境可持续发展的重大难题，亟待探索有效的规划治理途径。昌平区规划外建设用地无序蔓延的情况，很大程度上能够表明当前规划和土地用途管制对于城乡土地开发引导的作用存在缺陷。规划试图将新城以外的村镇地区划为限制开发或禁止开发地区，压抑了这些地区的土地开发需求。同时，为保障新城建设，通过规划动态调整不断地扩大农村征地范围，将有限的建设用地指标向新城地区集中，这些措施实际上难以有效地化解规划管制和农村土地开发需求的矛盾，亟待从“城乡一体化”的角度建立城乡土地开发的有效引导和协调机制。针对上述问题，研究指出在规划中有

4、必要建立“土地发展权”这个重要概念，结合土地发展权配置和土地发展权转移，探索适合北京市和昌平区城乡土地开发的规划和引导机制。面向规划治理，研究结合国外一些地区通过发展权转移等政策实施增长管理和土地保护的具体经验，探讨了发展权转移的基本原理，指出发展权转移是一种针对限制开发地区的利益补偿机制，也是一种对于“非建设用地”的鼓励机制；同时探讨了发展权转移的规划实施途径，指出规划指标是土地发展权的实际载体，而规划指标的公平合理配置是土地发展权转移的基本前提。在此基础上，研究针对我国规划和土地用途管制体系的特殊性，以及土地一级开发由政府主导、土地一级市场由政府垄断的特殊情况，明

5、确了土地发展权的指标载体和公平配置策略，并进一步提出以土地发展权公平配置为基础实施“土地增值收益转移支付”，可以成为实现土地发展权转移的有效途径。最后，论文面向《昌平战略规划》提出的切实落实农村集体建设用地治理的任务，以昌平区为具体案例，探讨了基于土地发展权配置和转移的规划方法和规划策略，为化解城乡土地利用矛盾、实现城乡一体化的空间治理提出具体建议。关键词：土地发展权；发展权转移；增长管理；土地用途管制；战略规划.IAbstractAbstractLocatedinthenorthwestofcentralBeijing,ChangpingDistrictisinth

6、eedgeofBeijingmetropolitanarea,andisalsooneofBeijing'ssuburbannewtowns.Since2008,withtheexpansionofBeijingcity,Changpingfacedwithmultiplepressures,suchasdevelopmentofKeyfunctionalareas,urbanspacereconstruction,andrapidgrowthofsocialelements.Inthisperiod,unbalancelanddevelopmentsbetweenu

7、rbanandruralareas,particularly,large-scaleandunplannedspreadingofruralcollectiveconstructionlandsbecomesamajorproblemthecityplanningfaceswith.ThedisorderspreadingofconstructionlandsinChangpingdemonstratesthatthecurrentplanningandlanduseregulationsarenotinsufficientforgrowthmana