住宅建设用地使用权续期问题研究

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1、单位代码10475学号104753140216分类号D913硕士学位论文住宅建设用地使用权续期问题研究学科、专业：民商法学研究方向：物权法申请学位类别：法学硕士申请人：袁昊指导教师：岳红强副教授二〇一七年六月ThestudyonRenewalfortheResidenceConstructionUsingRightADissertationSubmittedtotheGraduateSchoolofHenanUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreeofMa

2、sterofLawByYuanHaoSupervisor:Mr.YueHongqiangJune,2017摘要住宅建设用地使用权续期是关系到千家万户能否安居乐业的重大问题。我国《物权法》第149条虽然规定了住宅建设用地使用权自动续期制度，但却没有明确续期的具体程序、步骤，尤其是模糊了续期是否应当再行缴纳费用的规定。这一立法有意留下的留白被温州部分住宅建设用地使用权期届满需要交纳高额续期费用所“引爆”。争论的焦点即在于住宅建设用地使用权续期是否有偿。本文立足于无偿续期说，并阐述了无偿续期的理由及无偿续期后的制度安排。本文除引言和结语外

3、，包括四个部分：第一部分：我国住宅建设用地使用权续期问题的成因与观点梳理。我国为解决城市国有土地的流转、利用问题，依托传统民法用益物权制度，在国有土地使用权之上设置了住宅建设用地使用权。然而传统用益物权制度的期限性与有偿性未能很好契合我国土地国有即等于全民所有的社会主义性质，是故住宅建设用地使用权续期一直没有切实可行的方案。目前住宅建设用地使用权续期存在两种主流观点，即有偿续期和无偿续期。持有偿续期观点学者大多认为只有继续缴纳续期费用才能体现城市土地的国家所有性质以及住宅建设用地使用权的用益物权性质，进而才能维护社会主义公有制。主张

4、无偿续期的学者主要认为城市土地国家所有权建立的目的不在于令政府能够攫取租金收入，而是应当让全民“均享地利”，且房地产处分中的一体原则和目前畸高的房价也使有偿续期没有适用的空间。第二部分：住宅建设用地使用权无偿自动续期的正当性分析。首先，从文意上看自动续期意味着不经协商直接进入下一个住宅建设用地使用周期，如果进行收费将直接导致自动续期变为自动缴费。其次，物权法立法过程中几经修改，最终将住宅建设用地与非住宅建设用地分开规定，且明确住宅建设用地自动续期，实际上表明了立法者无偿续期的原意。再次，根据《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法

5、保护产权的意见》的要求，民众的住宅所有权作为中央增加居民财产性收入的各项措施之一，不能将住宅建设用地使用权与民众住宅使用权对立。最后，有偿续期在技术上并不可行，且与我国即将开征的房地产税、城镇化、房地产去库存要求冲突。第三部分：住宅建设用地使用权续期与相关制度的关系。理论上看，由于我国城I市土地所有权的主体具有唯一性，所有权不可变动，所以土地所有权更具有宪法上的主权意义，其民法上的所有权性质存在虚化倾向。“弱化所有权，强化用益物权”是解决土地所有权难以市场化的思路，中央关于农村土地承包经营权的长久不变的方针正是这一思路的体现，城市建

6、设用地使用权也应当一以贯之，无偿续期。此外在现实中也要解决政府与民争利的动因。目前，地方财政“事权大，财权小”，财政压力逼迫地方政府靠土地出让金饮鸩止渴。故政府财税体制改革必须与无偿续期同步推进，其切入点就在于将土地出让金转化为房地产税，并归属地方财政。第四部分：住宅建设用地使用权期满后的制度设计。首先住宅建设用地自动续期，不必再次缴纳土地出让金。其次为缓解停收土地出让金带来的财政缺口，尽快改革政府财税体制，开征房地产税。房地产税的开征应当以家庭作为征税的主体，征税客体不限于以盈利为目的房地产，同时应当将税率与面积和价格等因素同时挂

7、钩，并合理设计免税范围和对已交土地出让金部分的抵扣。关键词：住宅建设用地使用权，自动续期，无偿续期，土地所有权，房地产税IIABSTRACTTheresidenceconstructionlandusingrightisamajorissuewhichrelatedtowhetherthousandsofhouseholdscanliveandworkinpeaceandcontentment.Article181ofChina’sRealLawprovideautomaticrenewalsystemforresidencecon

8、structionlandusingright,butthereisnoexplicitlyproceduresforrenewal.Especiallythelawuncertaintheautomaticrenewalwhethe