住宅建设用地使用权自动续期解释学研究

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1、住宅建设用地使用权自动续期解释学研究牛音木—L^.円/、、、河南城建学院由现代法律解释学来看，具有当地城镇户门或在当地缴纳社会保障费一定年限以上，且户均住宅建筑用地而积及房价总值在住宅所在地省级人民政府规定范围内的住宅建设用地使用权期限届满时，自动续期70年，免交费用；超过标准且原建设用地使用权期限届满时，住宅依然安全使用的，按照不高于所购住宅坐落位置标定地价10%的标准支付，续期以该建筑物的安全剩余寿命为准，且最长不超过国家规定的住宅建设用地使用权的最高年限。关键词：住宅建设用地使用权;自动续期;续期费用;续期期限;收稿曰期:2017-02-

2、17基金：河南省政府决策研究招标课题“河南省农村宅基地与城镇用地转换模式研究”（B763）《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但自动续期是否有偿、期限多长等问题在《物权法》制订期间就是人们关注的热点之一，随着温州“二十年产权到期”事件再次引起学界关注。学者们纷纷提出，应由全国人大常委会尽快做出立法解释。木文用法律解释学的方法，对住宅建设用地使用权自动续期的立法解释加以探讨。一、自动续期的特性在《物权法》的制定过程中，建设用地使用权届满后续期就一直存在争议。《物权法》

3、第一、二、三次审议稿均沿袭《城市房地产管理法》等法律规定。在审议过程中，全国人大法工委提出，住有所居是关系到广大群众能否安居乐业的根木问题，因此在建设用地使用权续期上应明确区分住宅与非住宅，分设不同的规则。第四次审议稿规定了自动续期的规则，直到《物权法》通过。从《物权法》第一百四十九条及相关条款看，该条有四层含义:一是权利的自动性。住宅建设用地使用权期间届满时，不需要向政府提出续期申请即自动顺延。自动续期是与申请续期相对应的概念，住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权的区分之一便是自动续期。二是权利的独立性。住宅建设用地使用权期间届满，不像专

4、利权期限届满专利权即消火的规则，也不像商标权一样逾期不申请者予以注销的规则，而是采用住宅建设用地使用权届满自然续期，不用重新进行登记，使用权仍有效。三是权利的成长性。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。而对住宅用地使用权期间届满的，仅规定自动续期，并未明确规定依照法律规定办理，这是立法有意做一个留白。四是权利的创设性。《物权法》第十三章规定了宅基地使用权，明确了宅基地使用权的用益物权属性；《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）等法律和国家有关规

5、定。而依照《土地管理法》，宅基地使用权依然遵照无偿、无期限的规则。由此，可以理解为立法机关有意在为城市居民创设一个既不同于非住宅建设用地使用权，又不同于宅基地使用权的城镇住宅用地使用权的独立权利;而对这一权利，只表达了自动续期这一特征，其他特点需要以后继续探索。结合《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第二十二条与《中平人民共和W城镇W有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）第四十一条，按照新法优于旧法的原则可以解释为：《物权法》第一百四十九条规定优先于上述两个条文。住宅建

6、设用地使用权期间沾满，国家并未取得该土地的权属，更不能取得土地上建筑物、其他附着物的所有权，土地使用权仍归原权属人;住宅建设用地使用权期间届满，不是政府收回土地使用权的法定事由，不产生政府收回的后果。住宅建设用地使用权期间届满，不像非住宅建设用地使用权一样需要政府的批准，而是无须批准，不用重新签订土地使用权出让合同，不用重新办理登记手续，土地使用者仍有继续使用土地的权利。住宅建设用地使用权W满时，不用再一次交土地使用权出让金，是不缴费还是只交付少量土地使用费尚不明确。二、自动续期的费用（一）从法律解释来看，自动续期有偿还是无偿尚不明确从《物权法

7、》第一百四十一条来看，《物权法》并没冇改变土地冇偿使用的规则,因此《物权法》第一百四十九条规定的自动续期，并不能想当然地理解为无偿续期;从《物权法》第一百四十九条两款内容的对比来看，不能把住宅建设用地使用权理解为像非住宅用地通过缴纳土地使用权出让金那样一律作为有偿处理。也就是说，认为住宅用地使用权自动续期就是一律有偿或无偿的观点，在法条木身得不到有力的支持。《中华人民共和W宪法》（以下简称《宪法》）第十条规定，“城市的土地属于国家所有”，“土地的使用权可以依照法律的规定转让”；第十五条规定，“国家实行社会主义市场经济”。国冇土地实行冇偿使用是建

8、立社会主义市场体制的必由之路，即使是宅棊地使用权也开始探索有偿使用问题。若是免费且无限制的自动续期，就像宅基地使用权没有危及集体土地所有权一样，住宅建