我国商业地产资产证券化的发展与风险管理研究.pdf

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1、我国商业地产资产证券化的发展与风险管理研究学位类型：专业学位论文作者：叶骋学号：20141810269培养学院：国际经济贸易学院专业名称：金融硕士指导教师：胡钟中讲师2016年5月万方数据StudyonthedevelopmentandriskmanagementofChina'scommercialrealestatesecuritization万方数据学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其

2、他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。特此声明学位论文作者签名：叶骋2016年5月31日万方数据学位论文版权使用授权书本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览

3、服务；学校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文;学校可以采用影印、缩印或者其它方式合理使用学位论文，或将学位论文的内容编入相关数据库供检索；保密的学位论文在解密后遵守此规定。学位论文作者签名：叶骋2016年5月31日导师签名：胡钟中2016年5月31日万方数据摘要随着人民生活对多元化休闲场所需求的提高，房地产开发住宅地产利润的下降，商业地产的开发渐受追捧。商业地产的开发模式具有周期长、成本大、缺乏流动性、具有个性化商业特征等特点，需要符合其运营模式的融资模式予以支撑。本文比较我国的主流融资

4、模式发现，现有的融资模式分别具有融资成本高，融资期限不够灵活，获取难度大，获取周期长，流动性差等问题。商业地产资产证券化虽然刚刚起步，但其流动性好，获取周期短，灵活性好等特性能够较好的符合商业地产融资的目标。从理论角度来说，商业地产资产证券化是商业地产发展较好的融资选择，能够获得较好的发展。为加强理论，本文以商业地产较为全面发达的北京作为目标研究城市，通过融资模式变化对商业地产收益率水平的回归模型建立、因果分析、数据统计，支持了商业地产资产证券化对商业地产有利的理论。融资模式变化主要体现为非银类贷款

5、融资对银行贷款比例的变化。商业地产资产证券化没有具体的统计数据，但其最大的特点便是很好的流动性和灵活性，非银类贷款在这方面有与其相近的特质，特别是相对于银行类贷款的优势。因此可以通过证明非银类贷款对银行贷款比例变化对商业地产的影响水平，发掘商业地产资产证券化对商业地产的促进作用。从实际验证中肯定了商业地产资产证券化未来的发展潜力。本文通过借鉴国外先进经验，分析国内商业地产特质，重点研究了商业地产资产证券化中较为成熟和有效的REITs融资模式，为商业地产资产证券化在我国的发展路径提供理论建议。REIT

6、s具备周期长，提供流动性，并提供专业化投资的特点，与我国商业地产的未来发展具有较好的匹配支持作用。据此，本文探讨了我国REITs可靠的发展路径，包括投资方向、募集方向等具体问题。考虑到我国商业地产的转型热情和我国税法、企业法在REITs模式上的法律空白，本文提出了循序渐进的REITs发展模式。最后，本论文对当前经济环境下发展商业地产资产证券化的系统性风险进行了测定，以近年经济背景下的宏观数据、行业数据作为备选自变量，与能够反映商业地产资产证券化基本面信息的商业地产的增值水平进行了逐步多元回归，建立了

7、风险映射。通过蒙特卡罗模拟的方法模拟了未来可能发生的商业地产价值波动从而为我国商业地产资产证券化在当前经济环境下的受系统性风险的影响作了测度。以此提出商业地产资产证券化在我国的发展和抵御风险的可行性建议。万方数据关键词：商业地产，融资模式，商业地产资产证券化，REITs，风险管理万方数据AbstractWiththeincreasingdemandofdiversifiedactivitiesinleisuretimeandthedecliningprofitofrealestatefield,co

8、mmercialrealestategraduallybecomepopular.Thefeaturesofcommercialrealestatearewithalongcycle,highcost,personalizationdesignandlackofliquidity.Inordertofurtheringthedevelopmentofcommercialrealestate,it’simportanttomeetitsfinancingmodetoop