国八条+上海重庆房产税试点办法解读_all

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1、中国指数研究院2011年1月28日中国房地产动态政策设计研究组房地产政策动向快报国八条、上海重庆房产税试点办法解读8+2>10——政策组合力度远胜“国十条”，短期内市场变化不可避免事件：2011年1月26-27日，国办发1号文（“国八条”）政策出台，上海、重庆分别出台房产税试点办法，政策出台的力度、密度、出台时间均超预期，揭开了2011年继续加强房地产调控的序幕。“8”——国八条（国办发1号文）要点：ò首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公

2、布，标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨的强大决心。此外，调控目标从国发10号文的“遏制部分城市房价过快上涨”明确为“房价控制在合理水平（所有城市）”，这表明全国主要城市房价趋稳甚至结构性下跌的可能性正在加大。ò行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。“国办发1号文”公布了更加严厉的行政手段，特别是限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市甚至更

3、多城市都将限购）。ò金融、税收手段全面升级。“国办发1号文”继续强化差别化信贷政策，二套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。ò落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。“国办发1号文”再次提出落实约谈问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，有利于保证相关政策的严格执行。“2”——两地房产税试点办法要点：ò上海仅针对新购住房且有较多减免，税率

4、相对较低。上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。ò重庆除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率

5、从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。中国房地产动态政策设计研究组影响解读（“8+2>10”）：ò8+2>10——政策力度远胜“国十条”，彰显政府调控决心，标志着调控进一步升级和深化。“国八条”、上海重庆两地房产税试点办法连续出台，各项调控较2010年4月出台的“国十条”更加严厉，将形成“8+2>10”的政策合力。此外，中央政府“提前”发布政策（春节前而不是3月两会后），表明中央政府对2010全年宏观经济增长数据较为满意，同时也有利于政策影响在春节前后的传统淡季期间逐步释放，并能

6、充分彰显政府推进房地产调控、遏制房价的决心，标志着调控政策的进一步升级和深化。ò短期市场量价将受到显著影响，2011年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加大。此次调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市场预期，特别是限购等行政措施的采用，将对市场短期需求产生显著影响，加之扩大供给等政策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期。随着限购范围扩大至35个大中城市（2010年销售面积和销售额占全国比重分别为35.6%和51.6%），预计此类城市销售面积将受到显著影响（2010年北京、上海降幅超过30%），带动全国销售面积下

7、降。限购城市的房价可能出现结构性下跌，新兴城区、高档物业等将受到更大影响。ò短期行政调控房价、限购与中长期税制改革相结合，房地产市场运行格局将发生显著变化。“国八条”首次明确提出“房价控制目标”，并制定了严厉程度前所未有、覆盖范围大大增加的限购政策，进一步强调了短期行政手段的力度。房产税试点改革政策的及时出台，也标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段。短期政策与长期政策相结合，将大大改变房地产市场的运行格局，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备。ò在严厉限购政策之外又出台房产税将产生叠加

8、效应，加大高端住宅市场的波动。上海、重庆两地的试点方案均仅限于大面积高档住房或多套住房，税率也相对较低，初期对购房者的压力不大，对地方政府的税收贡献也不高（重庆表示第一年新增房产税1.5-2亿元，而目前公租房建设投入达40亿元，2009年重庆房产和城市房地产税为12亿元）。2