上海重庆房产税试点改革的政策分析

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1、上海重庆房产税试点改革的政策分析上海重庆房产税试点改革的政策分析1政策背景　　2010年4月17日下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益调节作用，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。2010年5月31日，国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，逐步推进房产税改革。2011年1月27日，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由征收地自行决定。次日，上海和重庆两市相继提出了房产税试点改革的暂行办法。该政策出台的具体背景是近年来持续增长的

2、房价和地方债务。　　1.1居高不下的房价　　自2004年以来，我国房价开始有了较大幅度的增长。除了2008年以外，房价同比增幅基本上都在5%以上，商品房的销售均值从2003年的2359元/m2增长到2010年的5357元/m2，翻了一番。国际上的用房价收入比来衡量居民的住房负担，并且认为合理的住房价格的房价收入比应该是3～6。所谓房价收入比，从广义上讲，是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。在我国，房价收入比一直高于6，超出了国际上认为的合理水平，成为国际房价最难承受的地区之一。本文由.L.收集整理由此可见，相对于我国的人均收入水平，目前的房价对于一般的居民家

3、庭来说，确实显得难以承受。　　1.2地方债务巨大　　1994年分税制改革改变了中央和地方政府间的财权和事权的划分格局。地方财政收入来源急剧减少，而事权却日渐繁重。中央政府拥有52%的财权，却只承担30%的事权，地方政府拥有48%的财权，却只承担70%的事权。财权与事权的不匹配是造成地方债务的重要原因。自分税制以来，地方财政支出一直高于财政收入，地方财政赤字也是逐年上升。2010年，地方财政收入（指一般预算收入）是40613.04亿元，而当年的财政赤字达到了33271.39亿元，占到了地方财政收入的81.9%。2011年，审计署针对全国地方性债务的审计结果显示，截至2010年底，全国地方

4、政府性债务余额为107174.91亿元，其中，政府负有偿责任的债务为67109.51亿元，而当年地方财政收入总额只有40613.04亿元。不仅债务规模巨大，从1997年以来，我国地方政府性债务余额同比增长速度十分惊人，如图1所示。　　财权与事权的不匹配造成了因此，地方财政需要另外的稳定资金的注入。房产属于不动产，房产税属于地方税，对房产税的改革可以为地方财政创造新的收入。　　2政策评估　　2.1政策内容分析　　从政策内容看，上海和重庆两市的政策的侧重点不一样，具有各自的特色。上海市的政策较为温和，没有将存量房纳入征税范围，减少了政策实施阶段的阻力，并且调控面广，税率较低，具有较强的可操

5、作性，只需核实房屋面积，再根据价格确定征税的税率即可。上海的政策在满足了市民对普通商品住房的消费需求的同时又照顾了一部分市民对于房屋的改善需求，可以说是比较人性化的。不过上海市对首套不征税的做法会让无房族陷入要买就买大房的怪圈，另外，两地的政策都对外来打工者不利。重庆市的特点是开征高档房房产税，主要针对高端住房，以此来抑制高端住房奢侈品的消费和投机行为，对普通住房是完全开放的，目的是形成低端有保障、中端有市场、高端有约束的住房体系。其征税面没有上海的广泛，但是税率较高。不过高端住房的消费毕竟在于少数，重庆政策可能会让房地产商加大对普通住宅的建设，对广大民众来说没有什么实际的效力，对于本

6、地人而言相当于没有任何限定。　　总而言之，从政策内容本身来看，对于打压房价并没有多大的效力。上海市征收0.6%的税率对投机者来说并不算高，重庆市高档住房的消费者对征税额也不会很在意。造成房价上涨之一的投机因素依然存在。　　2.2政策效果分析　　2.2.1对房价的调控效果　　从2011年房产税试点至今，已经将近三年，房价依然维持着上涨的势头，如图2所示。　　图中，纵坐标表示新建住宅销售价格指数（上月=100）。　　如图2可知，从2012年9月份起，两地的新建住宅销售价格已经开始上涨。2011年5月～2012年8月间，两地房价的涨幅有所缓和，房价比较平稳，可以认为房产税对两地的房价还是产生

7、了一定的影响，有一定的调控作用，但是作用有限。而事实上，2011年以来，国务院对房地产市场的调控也没有中断：限购、提高首付、提高利率、收紧贷款等政策相继发挥作用，房产税改革对房价的作用很难被剥离出来。房地产的投资性主要来源于预期房价的上涨。房价的高增长速度坚定了消费者对房价上涨的预期，投资性需求依然健在，房价继续上涨成为必然。因此，房产税改革的推广还有待商榷。　　2.2.2对收入分配的影响　　房产税改革的目的之一是调整收入分配。首先，需要界定何