2011年1月新国八条、重庆及上海房产税解析

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1、国八条、重庆及上海房产税解析一、新国八条细则及解析：国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。　　会议指出，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：1进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（制定价格控制目标，将督促地方政府对房地产

2、行业的执行力度，达到整体控制房价的目的）2加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。（进一步加大保障性住房的供应，缓解当地中低收入群体的住房问题，从长远角度考量民生问题，但侧面也反映出中远期将放开商品房开发的束缚，使商品房开发回到市场中来。）3调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税

3、。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（完全是为了后期推行房产税的执行，奠定基础，做好信息采集工作，从而保证房产税的顺利推行铺好道路）4强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷

4、政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。（进一步提高首付比例，增加投资行为的购房成本，已打击投资、投机行为的蔓延，但在一定程度上也将影响具有真实改善性需求购房者及部分刚性需求，从长远角度考量，此为明显的短期行为，针对当前房地产市场走势不得已而为之的信贷政策，进一步打压消费热情，但短期消费欲望的积压在一定时期必然出现10年年底的“小爆发”态势，典型的治标不治本策略。）5严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的7

5、0％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（关于土地政策的具体细节仍未出台，仅延续以往的政策，加大中小套型住宅的供应，从而将造成大户型及高

6、端产品的进一步稀缺）6合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（加大限购力度，强制性挤压消费需求的释放）7落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价

7、格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（虽然三令五申，地方政府的执行力度问题仍是当前政策落实程度的关键因素，而落实责任人的问责制机制将对部分地区形成较强的震慑作用，加强政策执行力的落实。从中也反映出地方政府与中央的博弈行为，尤其是一些以房地产开发为主力财政收入的