威海8月份房地产市场研究报告

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1、威海市房地产市场调研报告威海思成房地产经纪有限公司2011年8月目录一、宏观市场环境（一）政策信息（二）宏观房地产市场运行情况二、威海房地产市场发展情况（一）土地市场1、土地供应分析2、土地成交分析（二）商品房市场1、市场综述2、区域市场分析3、产品分析一、宏观市场环境（一）政策信息住建部下发二三线城市限购五大标准7月底，住建部向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对限购标准先行自查，据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。住建部给出的新增限购城市名单的建议5条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前

2、列的城市;其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市;其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市;其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市;其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。此后住建部下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并要求二三线城市根据限购5大标准，按照规定实施限购政策。这意味着住建部已在督促地方政府出台限购令。目前住建部与二三线城市地方政府的“限购谈判”仍在进行，住建部已经与约20个二三线城市达成“出

3、台限购措施”的“协议”，但具体城市名单在出台前还不能完全确定。据了解，这项“谈判”工作有望在8月底完成，各地方政府将于9月初开始陆续发布自己制定的限购政策。25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成了二三线城市限购“首令”，该限购令将于9月1日起实施。新一轮限购政策遭遇了地方“限价”换“限购”的变相抵制，终究落实效果还要看地方的执行力如何。住建部拟新规房企哄抬房价最高罚三万住建部昨日就《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业如囤地、擅自变更容积率、

4、捂盘惜售、哄抬房价，可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。与此前相同，对于开发商的资质等级，新《规定》中仍然分为了一级、二级、三级、四级四个资质等级。不过前三个级别的注册资本均大幅增加，提高了门槛。此前一级资质的注册资本要求5000万元以上，此次提高至2亿元以上；二级资质也从2000万元以上提高至1亿元以上；三级资质则从800万元以上提高到5000万元以上。对于开发范围，征求意见稿中规定，一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积3

5、0万平方米以下的开发建设项目。《新婚姻法》进一步明确婚姻中的房产权属8月13日开始实施的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称“司法解释三”)明确规定了该如何处理离婚纠纷时涉及的财产问题，其中最重要的就是不动产权益的处分和分割问题。对父母出资购房的规定男女双方父母为子女购房出资的情况，出资分为婚前出资和婚后出资两种情况。对于婚前出资，司法解释三出台之前，除明确赠与双方，人民法院实践中原则上将婚前出资视为对自己子女或亲属的赠与。但婚后出资在司法解释三实施前后发生了一定转变。实施前，对于婚后出资，原则上视为对夫妻

6、双方的共同赠与。而司法解释三引入了房屋产权登记作为重要指标，解释第7条将婚后出资购买的房屋登记在一方名下的，视为对自己子女一方的赠与，认定为夫妻一方的个人财产。此外，司法实践中，父母出资购房给子女的情况下，双方还可能是借贷关系。人民法院在审理案件时需要从当事人间的约定等证据分析、定性双方之间的法律关系。同时也要警惕虚假诉讼的可能。如很多父母不甘心自己多年心血在子女离婚时被分走，就与子女签订借款合同进行虚假诉讼。司法解释三的出台顺应了这种现象背后的需求，父母可以通过将出资所购房屋登记在子女一方名下成为子女个人财产，避免日后进行盯防、转移财产的道德风险

7、和法律风险。离婚案件涉及的房屋权属争议通常与一方的父母、子女有牵涉。相当一部分离婚案件正在审理的同时，有关联的确认所有权案件和房屋合同买卖案件也在人民法院起诉。因房产的复杂性，往往在离婚案件中无法及时解决，一个妥协的方法就是将房产纠纷单独另行作为离婚后财产纠纷解决。但是更多的情况是当事人将同意离婚作为争取房产的筹码。离婚前，一方可能将登记在个人名下的夫妻共同房产转移给父母，并辩称要在离婚前将房屋返还给实际出资人和实际产权人，或直接转移给自己的子女。更有甚者，一方通过偷偷把财产转移给父母，再以父母名义出资买房落户在自己个人名下，将夫妻共同财产变成个人

8、财产。人民法院在这里需要区别父母借子女之名买房与转移夫妻共同财产的行为，细致审查出资的真正来源和当事人的真实意思表示来确定