2012年山东威海房地产市场研究报告

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1、目标市场（评估）报告一、评估土地市场【威海土地市场】范围：威海四区——环翠区、高区、经区、工业新区数据来源：国土资源局供应量指国土局出让的土地成交量指国土局成交的土地（一）市场综述2005-2010年市区房地产开发投资年均增长34％；房地产业投资在市区GDP中的比重稳定在10％以上。不但改善了城市居住条件，提高了城市环境质量同时还促进了对外开放和经济社会发展，成为新的经济增长点，对经济的贡献率不断提高。威海房地产业投资增长率从2008年到达顶点后，开始逐渐减小，尽管投资绝对总量在持续增加，但是可以看出，增长速度

2、开始放缓，房地产投资更加理性和企稳。2011年威海土地市场延续了09年、10年的市场概况，共成交土地99块，季度均20块以上，处于均衡走势，第三季度（7-9月）土地成交量最大，第四季度房地产市场调控，但威海土地市场未受明显影响。成交土地主要集中在环翠区、经区。（二）供应分析1.供应量2009年住宅用地供应346万㎡，2010年增至435万㎡，增长26%；2011年住宅用地供应521.34万㎡，相对于2010年增长19.7%。2010年威海市共成交商住用地43宗，成交面积3322亩，成交均价为100.46万元/亩

3、。2011年第一季度土地供应27块，面积152.63万㎡；第二季度供应33块，供应面积163.19万㎡；第三季度天地供应31块，面积76.53万㎡；第四季度供应46块，面积175.8万㎡。2.供应结构2011年威海市供应居住用地91块，供应面积521.34㎡，相对于2010年大幅增加，超额完成年度供地计划，预计在未来一年中不会有大量土地集中推出；商业用地供应40块，供应面积99万㎡，占年度总供应量16%。3.区域供应2011年，区域供应最大为环翠区，供应面积222万㎡，供应数量40块；其次为经区和高区供应面积基

4、本相同，经区土地供应40块，170.6万㎡，高区供应27块，169.8万㎡；工业新区土地供应最少，仅10块，42.36万㎡。（三）成交分析1.成交量2011年威海市房地产市场居住与商业土地成交共85幅，成交面积430万㎡；2009年威海市土地市场成交346万㎡，2010年土地成交435万㎡，2011年相对2010年下跌0.96%。2011年延续了2010年土地市场的余温，成交量相对较好，成交土地22幅，成交总量为116万㎡，第二季度略微放缓，第三季度随着威海房地产销售市场旺季到来，土地市场也集中爆发，成交数量及

5、面积均为年度首位，第四季度因国家调控白热化，开发商销售压力增大，拿地热情骤减，也相对谨慎，本季度无论从成交数量稻面积均为年内末位。2.成交结构2011年威海市居住用地58块，成交面积374.6万㎡，占总成交面积的86.9%；商业用地成交27幅，成交面积56.24万㎡，占总成交的13.1%。住宅用地为威海市房地产市场的主流。3.成交区域分析2011年，土地成交量最大的区域为环翠区，成交土地51幅，成交面积278.9万㎡；其次为高区成交土地19幅，成交面积137万㎡；经区第三位，成交土地23幅，成交面积98万㎡；工

6、业新区成交土地仅9幅，成交面积18万㎡。结论：土地供应和成交均以环翠区和高区为主，环翠区大幅成交地块处于城市外围区域，如张村镇、温泉镇、羊亭镇等，从第四季度土地成交状况来看，2012年，随着政策深入，房地产市场的深度调控，开发商由于资金等问题，拿地态度更加谨慎，拿地压力较大，土地市场进入了冬眠期。4.土地成交价格分析（1）威海市各区土地成交价格分析环翠区：2007年-2009年，土地均价一直高于市区均价，在各区中基本处于领先地位，2010年均价低于市场均价高区：距离城市核心较近，但是存在一定的交通和区域面积局限

7、性，不属于城市未来发展的主方向，土地均价走势不平稳，区内价格相差较大经区：属于城市未来发展的主方向，土地价格走势比较平稳，但是均价一直低于市区平均水平，未来发展空间较大。结论：从各区土地均价的近几年走势可以看出，各区土地均价正在明显的接近随着市区的进一步扩大，区域土地价格差异化越来越小。（2）威海市各区成交土地楼面地价分析数据来源：威海市国土资源局走势基本与土地成交均价走势相同。成交土地楼面地价随着出让位置越来越郊区化而逐渐降低，各区成交土地楼面地价差距越来越小，小结：综上分析可以看出，近几年，威海市各区土地出

8、让方面环翠区价格始终处于较高位置，经区土地成交量一直领先，高区发展受限。从各出让地块分布的地理位置来看，城市各区域核心区域内的土地愈来越少，发展空间未来将会很小，因此拥有优越的交通、较大的发展空间以及城市未来发展主方向等优势的经区未来将成为威海房地产市场的增长点。房产市场【威海房地产销售市场】范围：威海四区——环翠区、高区、经区、工业新区数据来源：威海房地产交易网供应量指威海房管局下发